Artikel 7:117 BW: Dwingend karakter van de regels over huurkoop van woningen

Dit artikel bepaalt hoeveel ruimte partijen hebben om van de regels over huurkoop van een woning af te wijken. Het antwoord is: weinig, en op twee niveaus. Van de bepalingen over het toepassingsbereik en over de notariële vorm kan helemaal niet worden afgeweken, ook niet als de huurkoper daar zelf mee instemt. Van een reeks andere bepalingen kan wel worden afgeweken, maar nooit in het nadeel van de huurkoper.

Voor wie geldt dit

De bescherming richt zich op de particuliere huurkoper van een woning: een natuurlijk persoon die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt. Hij is degene die tekent voor een langlopende verplichting terwijl hij nog geen eigenaar is, en die tussentijds zijn huis kan verliezen. Bij de bepalingen waarvan alleen niet in zijn nadeel mag worden afgeweken, kan de huurverkoper zich niet op dit artikel beroepen om onder eigen verplichtingen uit te komen. De eerste groep werkt wél naar twee kanten: van de regels over het toepassingsbereik en over de notariële vorm kan geen van beide partijen afwijken. Ontbreekt een notariële akte, dan kan daarom ook de huurverkoper de overeenkomst vernietigen, al mag hij dat pas nadat hij de huurkoper een redelijke termijn heeft gegeven om aan die akte mee te werken en die termijn ongebruikt is verstreken (artikel 7:114 lid 3 BW).

Wat volledig vaststaat

Van artikel 7:113 BW en artikel 7:114 BW kan niet worden afgeweken. Dat is logisch. Artikel 7:113 BW zegt op welke overeenkomsten deze regeling ziet; als partijen dat konden wegcontracteren, zou de hele regeling leeg lopen. Een clausule waarin staat dat de afspraak "geen huurkoop is" of dat de regeling niet van toepassing is, heeft dus geen effect. Artikel 7:114 BW eist een notariële akte voor de overeenkomst en een schriftelijke volmacht; ook dat is niet onderhandelbaar. Een huurkoop van een woning die alleen onderhands op papier staat, voldoet niet aan de wet.

Wat niet ten nadele van de huurkoper mag

Voor een tweede groep bepalingen geldt semidwingend recht. Het gaat om de artikelen 7:105, 7:106 BW, eerste en tweede lid, 107, 109, 115 en 116. Afwijken mag daar alleen als de huurkoper er beter van wordt. Praktisch betekent dat: zijn recht om vervroegd af te lossen kan niet verder worden ingeperkt dan de regeling waarnaar artikel 7:115 BW verwijst zelf toelaat, en die laat bepaalde aflosdata, een aankondigingstermijn, minimumbedragen en een vergoeding toe. Verder kan de koopprijs niet tussentijds worden verhoogd buiten de toegestane gevallen en kan de beëindiging bij een achterstand niet worden versoepeld ten koste van hem. Een langere aanmaningstermijn of een ruimer aflossingsrecht afspreken kan wel.

Wat een strijdig beding waard is

Dat hangt af van de groep bepalingen die het beding raakt. Wijkt het af van artikel 7:113 BW of artikel 7:114 BW, waarvan in het geheel niet mag worden afgeweken, dan is het zonder meer ongeldig en hoeft de huurkoper daar niets voor te doen. Gaat het om de bepalingen die alleen hem beschermen, dan is het beding vernietigbaar: het werkt totdat de huurkoper de vernietiging inroept. Dat kan ook buiten de rechter om, met een verklaring aan de huurverkoper, en ter afwering van een vordering kan hij zich er altijd op beroepen. Hij hoeft dus niet eerst te procederen om het beding uit de akte te laten halen, maar hij moet zich er wel zelf op beroepen.

Voorbeeld: in een huurkoopakte staat dat de huurkoper de eerste acht jaar niet extra mag aflossen en dat de overeenkomst bij twee gemiste termijnen vanzelf eindigt. Beide bedingen sneuvelen op dit artikel. Een verbod van acht jaar gaat veel verder dan het ordenen van aflosdata, aankondigingstermijnen, minimumbedragen of een vergoeding dat de wet nog toestaat, zodat de huurkoper het opzij kan zetten en kan aflossen volgens de wettelijke regeling. En beëindiging kan alleen met een ingebrekestelling en de termijn die de wet daarvoor voorschrijft.

In de praktijk

Wie een huurkoopakte voorgelegd krijgt, kan met dit artikel in de hand controleren welke onderdelen sowieso vaststaan. Loopt de akte niet via de notaris, dan klopt er iets niet. Staat er een bepaling die het aflossen, de prijs of de beëindiging strenger regelt dan de wet, dan is die bepaling zonder waarde, hoe stellig zij ook is geformuleerd. Twijfel is een goede reden om de akte vóór ondertekening te laten nakijken.