Artikel 7:113 BW: Wanneer de extra bescherming bij huurkoop van een woning geldt

Voor huurkoop van woonruimte door een particulier gelden extra strenge regels. Dit artikel bakent af wanneer die gelden: het moet gaan om een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een deel daarvan, en de huurkoper moet een natuurlijk persoon zijn die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Constructies met dezelfde strekking vallen er ook onder, onder welke naam dan ook.

Voor wie geldt dit

Er moeten dus twee dingen samenvallen: een woning en een particuliere koper. Koopt een belegger een appartement in huurkoop om het te verhuren, dan valt hij hier buiten; koopt een zzp'er een pand voor zijn onderneming, evenmin. Gaat het om een deel van een onroerende zaak dat voor bewoning is bestemd, bijvoorbeeld een woonlaag in een gebouw, dan geldt de regeling wel.

De uitzondering voor bedrijfsruimte met woning

Wordt het pand in huurkoop gegeven als bedrijfsruimte en hoort daarbij een woning die, mede gelet op die bestemming, als afhankelijk van de bedrijfsruimte wordt beschouwd, dan geldt deze onderafdeling niet. Denk aan een winkelpand met een bovenwoning die er functioneel bij hoort. De transactie wordt dan als één bedrijfsmatig geheel gezien en niet als de aankoop van een woning.

Elke constructie met dezelfde strekking

Zoals vaker in dit boek kijkt de wet door de vorm heen. Alle overeenkomsten met dezelfde strekking vallen eronder, onder welke vorm of benaming ook. Een afspraak die wordt gepresenteerd als huur met een koopoptie, als een lease of als een samenwerkingsconstructie wordt dus als huurkoop behandeld als zij er materieel op neerkomt dat iemand een woning bewoont, gespreid betaalt en pas later eigenaar wordt.

Aanvulling, geen vervanging

De algemene regels over huurkoop van onroerende zaken blijven gelden voor zover deze onderafdeling er niet van afwijkt. De particuliere koper van een woning heeft dus zowel de bescherming van artikel 7:101 BW tot en met artikel 7:112 BW als de extra waarborgen die hierna volgen, zoals de verplichte notariële akte met taxatie van artikel 7:114 BW.

Iemand krijgt een aanbod om een woning te bewonen tegen een maandbedrag, met de afspraak dat het huis na twaalf jaar op zijn naam komt. Het contract heet een huurovereenkomst met koopoptie. Naar zijn strekking is het huurkoop van een woning door een particulier, dus gelden de zware eisen van deze onderafdeling, ook al staat er iets anders boven het stuk.

In de praktijk

Voor wie zo'n aanbod krijgt, is dit het eerste artikel om langs te lopen: is het een woning en koop ik privé? Zo ja, dan mag hij een notariële akte met taxatierapport verwachten en niets minder dan dat. Voor aanbieders van dergelijke constructies betekent het dat een creatieve benaming niet helpt om buiten de regeling te blijven.