Artikel 7:111 BW: Bescherming van de huurkoper bij een onbevoegde verkoper

Het kan gebeuren dat de huurverkoper helemaal niet bevoegd was om over het pand te beschikken, bijvoorbeeld omdat hij zelf geen eigenaar bleek te zijn. Dit artikel bepaalt dat de huurkoper dan wordt beschermd volgens de regeling over verkrijging van een registergoed van een beschikkingsonbevoegde uit Boek 3, met één aanpassing: voor de vereiste goede trouw is voldoende dat die bestond op het moment waarop de notariële akte van huurkoop werd ingeschreven.

Het probleem dat wordt opgelost

In het gewone systeem wordt iemand die van een onbevoegde verkrijgt niet zonder meer eigenaar. De regeling in Boek 3 waarnaar dit artikel verwijst helpt hem alleen als hij te goeder trouw is én de onbevoegdheid voortkomt uit de ongeldigheid van een eerdere overdracht die zelf niet op onbevoegdheid berustte; buiten die gevallen biedt zij geen bescherming. Wat dit artikel daaraan toevoegt is uitsluitend een ander toetsmoment voor die goede trouw. Normaal telt het moment van de levering, en bij huurkoop ligt dat jaren na het sluiten van de overeenkomst: de eigendom gaat pas over als alles is betaald. Zou de goede trouw op dat late moment moeten worden beoordeeld, dan zou de huurkoper die tussentijds iets over het gebrek hoort, na jarenlang betalen alsnog met lege handen staan.

Het vervroegde peilmoment

Daarom wordt gekeken naar het moment van inschrijving van de notariële akte van huurkoop. Wie op dat moment niet wist en niet hoefde te weten dat zijn wederpartij onbevoegd was, blijft beschermd, ook als hij daar later achter komt. Dat is opnieuw een voorbeeld van het gewicht dat deze afdeling aan de inschrijving toekent: zij bepaalt niet alleen de rangorde tegenover derden, zoals artikel 7:104 BW laat zien, maar ook het toetsmoment voor de goede trouw.

Wat goede trouw hier inhoudt

Goede trouw betekent meer dan niets weten. Van de huurkoper mag worden verwacht dat hij het gebruikelijke onderzoek doet: de registers raadplegen en nagaan of degene met wie hij contracteert werkelijk gerechtigd is. Wie signalen negeert die tot nader onderzoek noopten, is niet te goeder trouw. De inschakeling van een notaris bij de akte draagt eraan bij dat dit onderzoek daadwerkelijk gebeurt.

Iemand sluit een huurkoop voor een woning en laat de akte inschrijven. Tien jaar later, kort voor de laatste termijn, blijkt dat de huurverkoper destijds niet beschikkingsbevoegd was. Was de koper bij de inschrijving te goeder trouw, dan kan hem dat niet worden tegengeworpen en kan hij alsnog eigenaar worden. Zonder deze bepaling zou hij tien jaar hebben betaald voor niets.

Dwingend recht

Artikel 7:112 BW verklaart deze regel dwingend: afwijken kan niet. Een beding waarin de huurkoper verklaart af te zien van de bescherming bij onbevoegdheid, of waarin een ander peilmoment wordt afgesproken, kan hem niet worden tegengeworpen.

In de praktijk

Voor de huurkoper is de les dat het onderzoek vooraf en de inschrijving samen zijn bescherming vormen. Wie zonder notariële akte en zonder inschrijving een huurkoopconstructie aangaat, mist hier de aanknopingspunten. Voor de huurverkoper betekent het artikel dat een gebrek in zijn eigen recht niet zonder meer op de huurkoper kan worden afgewenteld.