Boek 7 Artikel 20 (7:20 BW)

Rust er op het gekochte een last of beperking die er niet had mogen zijn, dan kan de koper eisen dat die wordt opgeheven. Hij hoeft dus niet meteen genoegen te nemen met schadevergoeding of met ontbinding: hij mag verlangen dat de verkoper het probleem oplost en levert wat hij had moeten leveren. Er is één voorwaarde: de verkoper moet daaraan redelijkerwijs kunnen voldoen.

Waar dit op aansluit

Artikel 7:15 BW verplicht de verkoper over te dragen zonder bijzondere lasten en beperkingen, op die na welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit artikel geeft de koper het gereedschap om die verplichting af te dwingen. Het gaat dus om de juridische toestand van het gekochte: rechten van derden, een hypotheek die is blijven staan, een beslag, een erfdienstbaarheid of een gebruiksrecht dat niet was gemeld.

Wat de verkoper redelijkerwijs kan

Opheffing kan alleen worden geëist als de verkoper daaraan redelijkerwijs kan voldoen. Sommige lasten heeft hij zelf in de hand. Een beslag dat een schuldeiser van de verkoper heeft gelegd, kan hij doorgaans laten opheffen door de schuld te voldoen of zekerheid te stellen; een hypotheek kan hij aflossen en laten doorhalen. Andere lasten hangen af van iemand anders, zoals een gebruiksrecht dat de verkoper eerder aan een derde heeft gegeven en dat alleen met diens instemming kan eindigen. Of opheffing dan nog redelijkerwijs van de verkoper kan worden gevraagd, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Voor de consument opent het tweede lid in een bepaald geval bovendien de weg naar de rechten van artikel 7:21 BW, eerste lid.

Bij een consumentenkoop

Het tweede lid regelt een bijzondere situatie. Belemmert bij een consumentenkoop een beperking die voortvloeit uit de schending van rechten van derden het gebruik van de zaak zoals artikel 7:18 BW dat omschrijft, dan kan de koper een beroep doen op artikel 7:21 BW, eerste lid. Dat opent de weg naar alsnog levering van wat ontbreekt, herstel en vervanging; het tweede lid verwijst niet naar de bepalingen over prijsvermindering of ontbinding bij non-conformiteit. Ook opheffing op grond van het eerste lid van dit artikel vordert hij van zijn eigen verkoper, maar of die de beperking kan wegnemen hangt af van de medewerking van de rechthebbende derde; herstel of vervanging kan de verkoper zelf verzorgen.

Een voorbeeld

U koopt een bedrijfspand en bij de levering blijkt een oude hypotheekinschrijving van de vorige financier nog niet te zijn doorgehaald, terwijl de lening allang is afgelost. U kunt eisen dat de verkoper die inschrijving laat verwijderen; dat kan hij redelijkerwijs regelen met een verklaring van de bank en een gang naar de notaris. Blijft hij stil zitten, dan kunt u nakoming vorderen en de kosten en schade op hem verhalen.

In de praktijk

Ontdekt u na de koop een recht van een derde, ga dan gestructureerd te werk.

• Stel vast wat er precies rust op het gekochte en sinds wanneer, en of u het uitdrukkelijk hebt aanvaard.
• Meld het schriftelijk bij de verkoper en vraag om opheffing binnen een redelijke termijn.
• Denk aan artikel 7:16 BW als een derde u aanspreekt: de verkoper moet zich dan in de procedure voegen.
• Koopt u als consument? Dan kan de weg via artikel 7:21 BW openstaan naast een vordering tot opheffing.