Boek 7 Artikel 426 (7:426 BW)

De vraag wanneer een makelaar of andere bemiddelaar betaald moet worden, levert veel geschillen op. Artikel 7:426 BW geeft het uitgangspunt: het loon is verdiend op het moment dat door de bemiddeling van de tussenpersoon de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde tot stand komt. Niet het uitvoeren van dat contract is dus beslissend, maar het sluiten ervan. Het tweede lid regelt wat er geldt als partijen dat anders hebben afgesproken en de deal vervolgens strandt.

Het vereiste verband

Het loon is pas verschuldigd als er verband bestaat tussen de inspanningen van de tussenpersoon en het contract dat er uiteindelijk kwam. Dat verband hoeft niet te betekenen dat hij alles alleen heeft gedaan; voldoende is dat zijn werk aan de totstandkoming heeft bijgedragen. Komt de koper langs een weg binnen die volledig los staat van de bemiddelaar, dan ontbreekt dat verband en is er geen aanspraak. Dit is in de praktijk het scherpst bij een opdrachtgever die de afspraak beëindigt en kort daarna zelf met een eerder aangedragen gegadigde in zee gaat.

Wanneer de deal niet wordt uitgevoerd

Partijen mogen afspreken dat het loon pas verschuldigd is als het gesloten contract ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld bij de levering of de notariële overdracht. Voor dat geval bevat het tweede lid een correctie: blijft de uitvoering uit, dan is de opdrachtgever het loon toch verschuldigd, tenzij het uitblijven van de uitvoering hem niet kan worden toegerekend.

De bewijslast ligt daarmee praktisch bij de opdrachtgever: hij moet aannemelijk maken dat het niet aan hem lag. Ligt de oorzaak bij de derde die zich terugtrekt of bij een omstandigheid buiten beide partijen om, dan vervalt de aanspraak op loon. Bedenkt de opdrachtgever zich zelf, dan blijft hij betalen.

Kan hiervan worden afgeweken

Bij gewone bemiddeling laat dit artikel partijen vrij: zij kunnen het loon anders regelen met een vast bedrag, een percentage, een vergoeding bij intrekking van de opdracht of juist een beloning die alleen bij succes verschuldigd is. Bij een agentuurovereenkomst geldt die vrijheid niet onverkort, want daarvoor bepaalt de wet dat van het tweede lid van dit artikel in het geheel niet mag worden afgeweken; van de hoofdregel van het eerste lid mogen partijen ook bij agentuur wel afwijken. Verder gelden de gewone grenzen: onduidelijke of onredelijk bezwarende bedingen in kleine lettertjes kunnen sneuvelen, zeker tegenover een consument, en de tussenpersoon moet vooraf duidelijk maken wat hij rekent.

Een voorbeeld. Een verkoopmakelaar vindt een koper en de koopovereenkomst wordt getekend. Daarna beroept de verkoper zich op een bedenking en werkt hij niet mee aan de levering. Is afgesproken dat de courtage pas bij de overdracht verschuldigd is, dan moet de verkoper toch betalen, want het niet doorgaan komt voor zijn rekening. Trekt de koper zich terug op grond van een financieringsvoorbehoud, dan ligt dat anders.

In de praktijk

Voor opdrachtgevers is het verstandig vooraf drie dingen zwart op wit te hebben: waarvoor precies wordt betaald, op welk moment, en wat er geldt als de opdracht tussentijds eindigt. Voor tussenpersonen geldt dat een goed vastgelegde opdracht discussie voorkomt over de vraag of juist hun inspanning tot de overeenkomst heeft geleid. En voor beide partijen is het nuttig te weten dat het loon in beginsel al bij het sluiten van de deal is verdiend, ook als de uitvoering nog maanden op zich laat wachten.