Boek 7 Artikel 417 (7:417 BW)

Een lasthebber die tegelijk voor de koper en voor de verkoper optreedt, zit klem: het belang van de een is een hoge prijs, dat van de ander een lage. Dit artikel laat dat daarom alleen toe wanneer er niets meer valt te onderhandelen, en het verbindt er stevige gevolgen aan wanneer die grens wordt overschreden.

De hoofdregel

Ook voor de tegenpartij optreden mag volgens het eerste lid alleen wanneer de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. Zolang prijs, oplevering of andere voorwaarden nog open liggen, is aan die eis niet voldaan. Het gaat om de inhoud van de rechtshandeling zelf: staat die volledig vast, dan heeft de lasthebber geen ruimte meer om de ene lastgever te bevoordelen ten koste van de andere.

Toestemming van de particulier

Is een van de lastgevers een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan is voor de geoorloofdheid bovendien zijn schriftelijke toestemming vereist. Hij moet dus weten dat zijn tussenpersoon ook voor de andere kant werkt en daarmee uitdrukkelijk instemmen, zwart op wit.

Geen loon bij overtreding

Handelt de lasthebber in strijd met deze regels, dan heeft hij tegenover die lastgever geen recht op loon. Daarnaast moet hij de schade vergoeden die door zijn handelwijze is ontstaan. Van deze regel kan niet ten nadele van een lastgever worden afgeweken; algemene voorwaarden die het loon toch veiligstellen, halen dus niets uit.

De bijzondere regel bij onroerend goed

Het vierde lid gaat verder dan al het voorgaande en is voor woningzoekenden het belangrijkst. Is een van de lastgevers een particulier en gaat de rechtshandeling over koop of verkoop, of huur of verhuur, van een onroerende zaak of een deel daarvan of van een recht daarop, dan heeft de lasthebber geen recht op loon tegenover de koper of de huurder. Van die regel kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, en het maakt niet uit of de verkoper of verhuurder wél loon betaalt.

• De koper of huurder is in die situatie geen loon verschuldigd aan de tussenpersoon die ook voor de andere kant optreedt.
• Al betaald: wat op zo'n grondslag is voldaan, is zonder rechtsgrond betaald en kan in beginsel worden teruggevorderd.
• Een andere naam voor hetzelfde, zoals bemiddelings- of administratiekosten, verandert daar niets aan.

Een voorbeeld. Een woningzoekende reageert op een aanbod van een bemiddelaar die in opdracht van de verhuurder de woning aanbiedt. De bemiddelaar laat hem tekenen voor bemiddelingskosten. Werkt hij feitelijk voor beide kanten, dan is de huurder die kosten niet verschuldigd, ook al staat het in de overeenkomst en ook al betaalt de verhuurder eveneens.

In de praktijk

Voor de koper of huurder: voor wie de tussenpersoon werkt, bepaalt of loon verschuldigd is; een schriftelijke bevestiging daarvan maakt dat later aantoonbaar. Worden kosten in rekening gebracht terwijl dezelfde partij ook de verkoper of verhuurder bedient, dan kan het betaalde in beginsel worden teruggevorderd. Voor de tussenpersoon: dubbel optreden is alleen geoorloofd binnen de grens van het eerste lid en, bij een particuliere lastgever, met diens schriftelijke toestemming; bij onroerend goed heeft hij bovendien geen recht op loon tegenover de koper of huurder wanneer hij ook de andere kant dient.