Boek 7 Artikel 399 (7:399 BW)

Dit artikel bepaalt dat van een lange reeks pachtbepalingen niet ten nadele van de pachter mag worden afgeweken. Dat maakt het pachtrecht voor een groot deel semidwingend: afspraken die de pachter een betere positie geven dan de wet, zijn geldig, maar afspraken die hem slechter af maken dan de wet, kan hij laten vernietigen.

Wat semidwingend betekent

Het onderscheid is eenvoudig, maar wordt vaak door elkaar gehaald.

• Regelend recht: partijen mogen afspreken wat zij willen; de wet vult alleen aan.
• Dwingend recht: afwijken kan helemaal niet, in geen enkele richting.

- Semidwingend recht: afwijken mag alleen als het voor de beschermde partij gunstiger is. Dat is hier het geval, met de pachter als beschermde partij.

Waar de bescherming over gaat

De opsomming beslaat de kern van de pachtregeling: wat pacht is en hoe zij tot stand komt, de rol van de grondkamer en de toetsing van de overeenkomst, de duur en de verlenging, de verplichtingen van beide partijen tijdens de looptijd, de opvolging en medepacht, het einde van de pacht met de gronden en procedures die daarbij horen, en het voorkeursrecht bij verkoop. Ook een aantal bepalingen over reservaatpacht en over de bijzondere pachtvormen valt eronder.

Wat er met een afwijkend beding gebeurt

Een beding dat ten nadele van de pachter afwijkt van een bepaling uit de opsomming, is in strijd met een wetsbepaling die strekt tot bescherming van één partij en daarom vernietigbaar (artikel 3:40 lid 2 BW). Staat er bijvoorbeeld een beding in dat de pachter een kortere termijn geeft dan de wet, dat zijn recht op verlenging uitsluit of dat hem zijn voorkeursrecht ontneemt, dan kan hij dat beding aantasten. Alleen de pachter kan zich daarop beroepen, met een verklaring aan de verpachter of in een procedure, en zolang hij dat niet doet werkt het beding. De rechtsvordering tot vernietiging verjaart na een termijn (artikel 3:52 BW), maar zijn verweer raakt de pachter daarmee niet kwijt: spreekt de verpachter hem op het beding aan, dan kan hij zich nog altijd op de vernietigingsgrond beroepen om die vordering af te weren (artikel 3:51 lid 3 BW). Is het beding vernietigd, dan geldt het als nooit gemaakt en is de wettelijke regeling van toepassing; de rest van de overeenkomst blijft in beginsel in stand.

Een voorbeeld. In een pachtcontract staat dat de pachter afstand doet van elke aanspraak op verlenging en dat hij bij verkoop van de grond geen recht heeft eerst zelf te kopen. Beide afspraken staan haaks op bepalingen waarvan niet ten nadele van de pachter mag worden afgeweken. De pachter kan zich dus, ondanks zijn handtekening, op de wettelijke regeling beroepen.

Let op de bijzondere pachtvormen

De bescherming is niet overal even ruim. Bij teeltpacht, geliberaliseerde pacht en pacht van kleine percelen los land zijn juist bepalingen buiten toepassing verklaard, zoals de artikelen 7:395, 7:396 en 7:397 BW laten zien. Wie zo'n overeenkomst sluit, kan zich op de uitgeschakelde bepalingen niet beroepen. Het is daarom eerst zaak vast te stellen welk type pacht er speelt, en pas daarna welke bescherming daarbij hoort.

In de praktijk

Voor de pachter: lees een voorgelegd contract met deze bepaling ernaast en ga er niet van uit dat wat er zwart op wit staat ook geldt. De vraag is steeds: staat de wettelijke bepaling die hier opzij wordt gezet in de beschermde reeks, en om welk type pacht gaat het? Voor de verpachter: een beding dat ten nadele van de pachter van een beschermde bepaling afwijkt, kan door de pachter worden vernietigd; wie iets bijzonders wil regelen, kan nagaan of een van de bijzondere pachtvormen van de wet daarvoor ruimte biedt.