Boek 7 Artikel 397 (7:397 BW)

Naast de gewone pacht en de teeltpacht kent de wet de geliberaliseerde pacht: pacht van los land waarbij partijen afspreken dat een reeks beschermende bepalingen niet geldt. Deze vorm is bedoeld om het aanbod van pachtgrond op gang te houden, doordat een eigenaar land kan uitgeven zonder zich voor lange tijd aan de volle regeling te binden.

Twee varianten

De wet onderscheidt naar looptijd, en dat verschil bepaalt hoeveel bescherming er wegvalt.

• Zes jaren of korter: het ruimste regime. Naast de bepalingen over duur, verlenging, opvolging en voorkeursrecht vervalt niet alleen de toetsing van de tegenprestatie, maar ook de nietigheid van het afwentelen van publiekrechtelijke lasten (artikel 7:399a BW) en van een te hoge tegenprestatie (artikel 7:399c BW lid 1). Een beding dat de overheidslasten van de verpachter bij de pachter legt, werkt bij deze variant dus wél, tenzij die bepalingen bij algemene maatregel van bestuur alsnog van toepassing zijn verklaard.
• Langer dan zes jaren: een beperkter regime. Er vervalt minder; met name blijft de toetsing van de tegenprestatie hier wél overeind.

- In beide gevallen moeten partijen in de pachtovereenkomst zelf hebben bepaald dat deze vorm geldt; zij ontstaat nooit stilzwijgend.

Wat de pachter kwijtraakt en wat hij houdt

De kern van wat vervalt, is de continuïteitsbescherming: geen wettelijke duur en verlenging, geen indeplaatsstelling en medepacht, geen beëindigingsprocedure met gronden en geen voorkeursrecht bij verkoop. De overeenkomst loopt af wanneer zij afloopt. Wat blijft, zijn de algemene regels van het overeenkomstenrecht en de bepalingen van de pachttitel die niet zijn uitgezonderd, zoals die over de verplichtingen van beide partijen tijdens de looptijd.

De grens die de grondkamer moet bewaken

De grondkamer heeft in de gewone pacht de bevoegdheid een overeenkomst te wijzigen. Bij geliberaliseerde pacht mag zij daarvan alleen gebruikmaken als er daarna nog steeds sprake is van een overeenkomst van dit type. Zij kan de afspraak dus niet langs die weg omzetten in gewone pacht; de keuze van partijen wordt gerespecteerd.

Ruimte voor aanvullende regels

Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat op de kortlopende variant een aantal bepalingen tóch van toepassing is, waaronder die over de tegenprestatie. Zo'n maatregel treedt niet eerder in werking dan acht weken na de publicatie in het Staatsblad, en beide kamers van de Staten-Generaal worden onverwijld over de plaatsing geïnformeerd. Wie met deze pachtvorm werkt, doet er dus goed aan te controleren wat er op dat punt geldt.

Een voorbeeld. Een grondeigenaar geeft twintig hectare akkerland voor zes jaar in geliberaliseerde pacht aan een akkerbouwer, uitdrukkelijk vastgelegd in de overeenkomst. Na zes jaar eindigt de pacht zonder opzeggingsprocedure en zonder dat de pachter zich op verlenging of op een voorkeursrecht kan beroepen. De akkerbouwer weet dat vooraf en kan zijn investeringen en zijn bouwplan daarop afstemmen.

In de praktijk

Voor de pachter: weet waar u aan begint. Deze vorm biedt toegang tot grond, maar geen zekerheid op lange termijn; stem uw investeringen, uw bemesting en uw bouwplan af op de looptijd en reken niet op verlenging. Controleer of de gekozen variant klopt met de afgesproken duur, want daarvan hangt af of de tegenprestatie nog kan worden getoetst. Voor de verpachter: leg de keuze voor deze pachtvorm expliciet in de overeenkomst vast; zonder die bepaling geldt gewoon de volle regeling.