Boek 7 Artikel 382 (7:382 BW)

Wil de verpachter het verpachte openbaar verkopen, bijvoorbeeld op een veiling of bij inschrijving, dan moet hij de pachter daar vooraf van op de hoogte brengen. Dit artikel schrijft voor dat dit ten minste een maand vóór de verkoop gebeurt, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief. Bij een executoriale verkoop geldt die plicht niet. De regel staat naast de bepalingen over het voorkeursrecht in de artikelen 7:378 tot en met 7:381 BW.

Wat de kennisgeving moet zijn

De vorm ligt vast en is dezelfde als elders in deze regeling.

• Exploot of aangetekende brief: een mondelinge mededeling of een e-mail voldoet niet.
• Ten minste een maand voor de verkoop, dus gerekend vanaf de dag van de veiling terug.
• Gericht aan de pachter zelf; bij medepacht dus aan ieder van hen.

Een openbare advertentie of een aankondiging op een veilingsite vervangt de kennisgeving niet. De wet vraagt om een bericht dat persoonlijk aan de pachter wordt uitgebracht of verzonden. Het exploot en de aangetekende brief hebben gemeen dat zij een bewijs opleveren van verzending en tijdstip; daarmee kan worden aangetoond dat de termijn van een maand in acht is genomen.

Wat de kennisgeving teweegbrengt

Bij een openbare verkoop komt de prijs tot stand door bieding of inschrijving, niet door een aanbod aan de pachter. Dit artikel legt alleen een verplichting op de verpachter: de wettekst verbindt aan de kennisgeving geen handeling die de pachter moet verrichten en geen termijn waarbinnen hij moet reageren. Wat de kennisgeving wel tot stand brengt, is dat de pachter ten minste een maand van tevoren weet dat het verpachte in andere handen kan overgaan, en wanneer dat zal zijn.

Geen kennisgeving bij executie

De wettekst zondert de executoriale verkoop uitdrukkelijk uit met de woorden 'behoudens in geval van executoriale verkoop'. Voor zo'n verkoop gelden de regels van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering over de aankondiging en de openbaarheid van de veiling. Dit artikel is daarop niet van toepassing.

Een voorbeeld. Een verpachter besluit zijn percelen bij inschrijving openbaar te verkopen en plaatst een advertentie. De pachter leest die bij toeval drie weken voor de sluitingsdatum. De verpachter heeft daarmee niet aan dit artikel voldaan: hij had de pachter ten minste een maand van tevoren rechtstreeks moeten aanschrijven, per aangetekende brief of exploot.

De pacht na de verkoop

Een openbare verkoop verandert niets aan het bestaan van de pacht. Op grond van artikel 7:361 BW gaan de rechten en verplichtingen van de verpachter over op de koper, die vanaf de overdracht de nieuwe wederpartij van de pachter is. De pachter die zelf niet koopt, blijft dus pachter, nu tegenover een andere verpachter.

In de praktijk

Voor de pachter: na de verkoop en de overdracht staat hij tegenover een nieuwe verpachter. Zodra de nieuwe eigenaar bekend is, is het van belang te weten waar de pachtprijs voortaan moet worden betaald. Voor de verpachter: een kennisgeving die ruim binnen de termijn wordt gedaan, met bewaard verzendbewijs, maakt aantoonbaar dat aan de wettelijke eis is voldaan.