Boek 7 Artikel 14 (7:14 BW)

Een zaak kan geld of goederen opleveren: een verhuurd pand brengt huur op, een boomgaard levert fruit, een aandeel geeft dividend. Dit artikel regelt wie die opbrengsten krijgt wanneer de zaak van eigenaar wisselt. Het antwoord is eenvoudig: vanaf de dag van aflevering zijn ze voor de koper, en wat daarvoor is opgekomen blijft voor de verkoper.

Twee soorten vruchten

De wet onderscheidt van oudsher twee soorten. Natuurlijke vruchten zijn wat de zaak zelf voortbrengt: de appels aan de bomen, het veulen van een merrie, het gewas op het land. Burgerlijke vruchten zijn de geldopbrengsten die een zaak volgens een rechtsverhouding oplevert: huur, pacht, rente. Beide komen de koper toe vanaf de aflevering, maar er is een verschil in de manier van rekenen.

Waarom burgerlijke vruchten per dag worden berekend

Huur en rente lopen door in de tijd en worden meestal per maand of per kwartaal betaald. Zou de wet daar de betaaldatum beslissend maken, dan zou het toeval van het moment van aflevering bepalen wie een hele termijn opstrijkt. Daarom worden burgerlijke vruchten van dag tot dag berekend: elke partij krijgt het deel dat hoort bij de dagen waarin de zaak voor haar rekening was. Voor natuurlijke vruchten geldt dat niet; daar is beslissend of zij vanaf de dag van aflevering worden afgescheiden. Fruit dat bij de aflevering al aan de bomen hing en daarna wordt geplukt, is dus voor de koper.

Aflevering is het scharnierpunt, niet de eigendom

Net als bij de risico-overgang van artikel 7:10 BW knoopt de wet aan bij de aflevering en niet bij de overdracht van de eigendom. Dat is praktisch: wie de zaak in handen heeft, exploiteert haar ook en kan de opbrengst innen. Is de zaak nog niet afgeleverd, dan blijft de verkoper de opbrengsten houden, ook als de koopovereenkomst al lang gesloten is.

Regelend recht, behalve bij een consumentenkoop

Buiten de consumentenkoop mogen partijen hiervan afwijken. Bij de verkoop van verhuurd vastgoed is een verrekenafspraak op de transportdatum gebruikelijk, waarbij ook de vooruitbetaalde huur, de servicekosten en de waarborgsommen worden verrekend. Zo'n afspraak gaat voor op de wettelijke regel. Koopt een consument bij een professionele verkoper, dan ligt het anders: van deze bepaling kan dan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling. Zwijgt het contract, dan is deze bepaling het vangnet en wordt er per dag gerekend.

Een voorbeeld

U koopt een verhuurd appartement dat op 20 juni wordt geleverd en waarvan de huurder de maandhuur op de eerste van de maand vooruitbetaalt. De huur over juni is dan in beginsel te verdelen: het deel dat ziet op de dagen tot en met 19 juni komt de verkoper toe, het deel vanaf 20 juni is voor u. Bij de afrekening bij de notaris wordt dat meestal meteen verwerkt.

In de praktijk

Voor de koper van een beleggingspand of een bedrijf is dit een post die snel om echt geld gaat. Drie punten om op te letten.

• Spreek af per welke datum wordt verrekend, en of dat de dag van aflevering is of de dag van de akte.
• Denk ook aan de kant van de kosten. Belastingen, verzekeringen en servicekosten lopen door en worden meestal op dezelfde manier naar rato verdeeld.
• Laat de huurder weten waar hij vanaf welke datum moet betalen, zodat er geen betalingen op het verkeerde rekeningnummer blijven binnenkomen.