Boek 7 Artikel 371 (7:371 BW)

Een van de gronden om de pacht te laten eindigen is dat de pachter een redelijk aanbod voor een nieuwe pachtovereenkomst heeft afgewezen. Dit artikel verzacht dat op twee manieren. De rechter kan de pachter nog een korte tijd geven om het aanbod alsnog aan te nemen, en hij mag een aanbod met een kortere looptijd dan de wet als uitgangspunt neemt alleen in bijzondere gevallen redelijk noemen.

Een laatste kans van hoogstens een maand

Ziet de rechter dat de pachter een redelijk aanbod heeft laten liggen, dan hoeft hij de pacht niet zonder meer te beëindigen. Hij kan de pachter een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog te aanvaarden. Dat is een uitweg voor de pachter die het aanbod verkeerd heeft ingeschat of te lang heeft gewacht: hij verliest zijn bedrijf dan niet door een misrekening, mits hij die maand gebruikt. De rechter is niet verplicht die termijn te geven; het is een bevoegdheid.

Een aanbod voor een kortere duur

Pacht kent een wettelijke duur als uitgangspunt; artikel 7:325 lid 1 BW bepaalt die. Biedt de verpachter een nieuwe overeenkomst aan die korter loopt, dan stelt de wet twee eisen, die allebei vervuld moeten zijn voordat de rechter het aanbod redelijk mag noemen: de bijzondere omstandigheden van het geval moeten de kortere duur rechtvaardigen, en de algemene belangen van de landbouw mogen er niet door worden geschaad. Met dat tweede vereiste kijkt de wet verder dan de verhouding tussen deze twee partijen.

• Bijzondere omstandigheden moeten er zijn; een enkele voorkeur van de verpachter voor kort contracteren is niet genoeg.
• De algemene belangen van de landbouw vormen een zelfstandige toets, los van wat partijen zelf willen.
• Aanvaardt de pachter het kortere aanbod, dan zijn artikel 7:325 leden 6 en 7 BW van overeenkomstige toepassing op de door die aanvaarding tot stand gekomen overeenkomst.

Deze regels hangen samen met de duurbescherming die het pachtrecht de pachter biedt. Een pachter investeert in grond, gebouwen, bodemkwaliteit en vee, en die investeringen worden over een reeks jaren terugverdiend. Zou een verpachter een pachter met een aanbod voor een korte duur in de positie kunnen brengen dat weigering tot beëindiging leidt, dan zou die duurbescherming via deze omweg kunnen worden ontgaan. Het tweede lid voorkomt dat.

Een voorbeeld. Een verpachter biedt zijn pachter een nieuwe overeenkomst aan voor een looptijd die duidelijk korter is dan de wettelijke, omdat hij op termijn andere plannen heeft met een deel van het gebied. De pachter weigert. De rechter zal dan niet alleen kijken of de voorwaarden op zichzelf redelijk zijn, maar eerst of de korte duur aan de twee wettelijke eisen voldoet. Is dat niet zo, dan is er geen redelijk aanbod en valt de beëindigingsgrond weg.

In de praktijk

Voor de pachter: reageer schriftelijk en gemotiveerd op elk aanbod, ook als u het afwijst, en bewaar de correspondentie. Wijst u af, benoem dan waarom het aanbod niet redelijk is, in het bijzonder als de aangeboden duur korter is dan wat de wet als uitgangspunt hanteert. Vraagt de verpachter de rechter de pacht te beëindigen, bedenk dan dat u om de termijn van het eerste lid kunt vragen. Voor de verpachter: wie een aanbod voor een kortere duur doet, moet in de procedure kunnen onderbouwen welke bijzondere omstandigheden die duur rechtvaardigen en waarom de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad.