Boek 7 Artikel 350 (7:350 BW)

Een pachter die in het gepachte investeert, verbetert iets wat niet van hem is. Loopt de pacht af, dan blijft die verbetering achter bij de verpachter. Dit artikel regelt de compensatie: bij het einde van de pacht moet de verpachter een naar billijkheid te bepalen vergoeding geven voor de door de pachter aangebrachte veranderingen en toevoegingen die een verbetering zijn. De regeling geldt niet voor iedere pacht: gaat het om los land van niet meer dan een hectare, een grens die de grondkamer voor een bepaalde tak van bodemcultuur kan verlagen tot ten minste 50 are, dan mist dit artikel toepassing en bestaat er dus geen recht op vergoeding.

Hoe hoog de vergoeding is

Er zitten twee remmen op het bedrag. Meer dan de waardestijging die de verbeteringen het gepachte aan het einde van de pacht hebben opgeleverd, kan de vergoeding niet bedragen. En zij wordt lager naarmate de pachter de vruchten van die verbeteringen al heeft kunnen plukken. Wie twintig jaar profijt heeft gehad van een investering, krijgt dus minder terug dan wie haar kort voor het einde deed.

Binnen die twee grenzen spreekt de wet van een vergoeding die 'naar billijkheid' wordt bepaald. Alleen veranderingen en toevoegingen die werkelijk een verbetering van het gepachte zijn, komen in aanmerking; een verandering die het gepachte niet beter maakt, levert geen aanspraak op.

De melding vooraf

Het derde lid stelt een voorwaarde die vóór het aanbrengen van de verbetering moet zijn vervuld. De vergoeding kan alleen worden gevorderd als de pachter de voorgenomen verbetering tijdig schriftelijk aan de verpachter heeft gemeld, met opgave van de geschatte kosten. Vervolgens moet één van twee dingen gebeuren: de verpachter verzet zich niet binnen een maand na ontvangst van die melding, of de rechter machtigt de pachter op diens vordering om de verbetering aan te brengen.

• Schriftelijk en vooraf. De wet spreekt van een melding van een voorgenomen verbetering.
• Met geschatte kosten. De verpachter moet kunnen inschatten waar het over gaat.
• Wacht de maand af. Blijft verzet uit, dan is aan deze voorwaarde voor de vergoeding voldaan; komt er verzet, dan kan de pachter de rechter om machtiging vragen.

Bij die vordering tot machtiging gelden dezelfde regels over het oproepen van de eigenaar, de vruchtgebruiker, de erfpachter en de hypotheekhouder als bij veranderingen aan het gepachte, en kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen.

Drie maanden na het einde

De vordering tot vergoeding moet worden ingesteld binnen drie maanden na het einde van de pachtovereenkomst. Wie te laat is, kan niets meer vorderen.

Geen omweg via ongerechtvaardigde verrijking

De wet sluit uitdrukkelijk uit dat de pachter zijn vordering voor verbeteringen baseert op artikel 6:212 BW, de algemene regeling over ongerechtvaardigde verrijking. Wie de meldingsplicht of de termijn heeft gemist, kan dus niet langs die weg alsnog compensatie vorderen.

Een voorbeeld: een pachter wil op het erf een betonnen kuilvoerplaat laten aanleggen. Hij meldt dat schriftelijk aan de verpachter, met een kostenraming van de aannemer. De verpachter reageert niet binnen een maand. Eindigt de pacht later, dan kan de pachter binnen drie maanden daarna een vergoeding vorderen voor de kuilvoerplaat, voor zover die een verbetering is. Het bedrag is begrensd door de waardestijging van het gepachte en wordt lager naarmate hij de plaat al langer heeft kunnen gebruiken.

In de praktijk

Het derde lid koppelt de aanspraak op vergoeding aan een tijdige schriftelijke melding met opgave van de geschatte kosten. Facturen en foto's van de situatie voor en na helpen later bij het bepalen van de waardestijging, en de termijn van drie maanden na het einde van de pacht loopt zonder verdere waarschuwing af.