Boek 7 Artikel 343 (7:343 BW)

Soms is een gebrek zo ingrijpend dat het gepachte niets meer oplevert, terwijl de verpachter niet verplicht is het te verhelpen omdat herstel onmogelijk is of onredelijk kostbaar. Dan is doorgaan zinloos. Dit artikel geeft in die situatie zowel de pachter als de verpachter de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden.

De voorwaarden

Er moeten twee dingen samenvallen. Het gaat om een gebrek dat de verpachter niet hoeft te verhelpen, dus om een van de gevallen waarin de herstelplicht ontbreekt. En dat gebrek moet het genot dat de pachter mocht verwachten geheel onmogelijk maken. Een gedeeltelijke belemmering is niet genoeg om op grond van dit artikel te ontbinden.

Beide partijen kunnen ontbinden

Het is uitdrukkelijk geen recht van alleen de pachter. Ook de verpachter kan de overeenkomst beëindigen.

Hoe het gaat

De ontbinding verloopt langs de weg van artikel 6:267 BW. Dat betekent dat er geen rechter aan te pas hoeft te komen: een schriftelijke verklaring aan de andere partij volstaat. Een verklaring die aantoonbaar is verzonden en kort omschrijft welk gebrek er is en waarom er van gebruik niets meer terechtkomt, maakt later duidelijk wanneer en waarom is ontbonden.

• Schriftelijk. Een verklaring aan de wederpartij is voldoende.
• Onderbouwd. Beschrijf het gebrek en waarom herstel niet van de verpachter kan worden gevergd.

- Met bewijs van verzending. Later moet vaststaan wanneer is ontbonden.

De schade van het einde zelf

Bestaat er voor een van beide partijen een verplichting om de schade van het gebrek te vergoeden, dan omvat die ook de schade die door het eindigen van de overeenkomst ontstaat. Voor een pachter gaat het dan niet alleen om het verlies van één seizoen, maar ook om de gevolgen van het verlies van het gepachte zelf.

Een voorbeeld: door een gebeurtenis buiten beide partijen om raakt het gepachte blijvend onbruikbaar voor het overeengekomen gebruik, en herstel zou zulke uitgaven vergen dat dat niet van de verpachter kan worden verlangd. Beiden kunnen dan de overeenkomst ontbinden. Was het gebrek aan de verpachter toe te rekenen, dan hoort ook de schade van het einde van de pacht bij wat hij moet vergoeden.

In de praktijk

Ontbinden is definitief: de pachtverhouding is daarna weg, met alle bescherming die daaraan vastzat. Voor een beroep op dit artikel moet dus vaststaan dat het gebrek werkelijk elk gebruik onmogelijk maakt en dat de verpachter het niet hoeft te verhelpen.