Boek 7 Artikel 341 (7:341 BW)

Een gebrek kan meer kosten dan gemist genot: een misoogst, dood vee, extra arbeid, schade aan machines. Dit artikel zegt wanneer de verpachter die schade moet vergoeden. Dat is niet altijd zo: de wet noemt drie situaties waarin de aansprakelijkheid ontstaat, onderscheiden naar het moment waarop het gebrek is ontstaan en naar wat de verpachter wist of bij het aangaan heeft gezegd.

De drie gevallen

De wet onderscheidt de volgende situaties.

• Ontstaan na het aangaan en toerekenbaar. Is het gebrek pas na het sluiten van de overeenkomst ontstaan en valt het de verpachter toe te rekenen, dan moet hij de schade vergoeden.
• Bekend bij het aangaan. Bestond het gebrek al toen de overeenkomst werd gesloten en kende de verpachter het toen, of had hij het moeten kennen, dan is hij eveneens aansprakelijk.

- Een onjuiste mededeling. Heeft hij bij het aangaan tegen de pachter gezegd dat het gepachte dat gebrek niet had, dan draait hij ook op voor de gevolgen.

Het onderscheid met herstel en korting

Deze aansprakelijkheid staat naast de plicht om het gebrek te verhelpen en naast het recht op vermindering van de pachtprijs. Die twee gelden ook als de verpachter van niets wist en niets te verwijten valt. Voor schadevergoeding op grond van dit artikel moet het gebrek in een van de drie genoemde gevallen vallen. De aanhef van het artikel bepaalt bovendien dat de regeling geldt 'onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 339', de verplichting van de verpachter om gebreken te verhelpen.

Kennen of behoren te kennen

Het tweede geval omvat twee varianten: de verpachter wist van het gebrek, of hij had het behoren te kennen. Of het laatste het geval is, hangt af van de omstandigheden, zoals de geschiedenis van het perceel of het gebouw, eerdere meldingen, onderzoeken die zijn gedaan en de vraag of het gebrek bij een gewone inspectie aan het licht zou zijn gekomen. Het gaat dus niet alleen om wat de verpachter daadwerkelijk wist, maar ook om wat hij gelet op die omstandigheden had moeten weten.

Een voorbeeld: een verpachter weet dat een deel van een perceel jarenlang als stortplaats is gebruikt, maar zegt daar bij het sluiten van de pacht niets over. De pachter teelt er gewassen die door de verontreiniging niet verkoopbaar blijken. De schade die daaruit voortvloeit komt voor rekening van de verpachter.

In de praktijk

Voor de pachter loont het bij het aangaan door te vragen en de antwoorden schriftelijk vast te leggen: een mededeling dat er niets aan de hand is, kan later precies de grondslag voor aansprakelijkheid opleveren. Voor de verpachter geldt dat wat hij bij het aangaan over de staat van het gepachte meldt, de pachter in staat stelt daar rekening mee te houden; wat hij wist of had moeten weten en niet heeft gemeld, kan op grond van het tweede geval tot aansprakelijkheid leiden.