Boek 7 Artikel 332 (7:332 BW)

Een verpachter kan besluiten zelf in het gepachte te investeren: een beregeningsinstallatie aanleggen, een loods vergroten, een perceel egaliseren. Dit artikel geeft de verpachter aanspraak op verhoging van de pachtprijs over een pachtjaar of pachtseizoen wanneer hij voor eigen rekening buitengewone werken heeft uitgevoerd waardoor het bedrijf van de pachter zo is gebaat dat een hogere prijs van hem kan worden verlangd.

Buitengewone werken

Het woord 'buitengewoon' maakt duidelijk dat het gaat om werken die uitstijgen boven gewoon onderhoud. Onderhoud dat de verpachter op grond van de pachtovereenkomst of de wet toch al moest verrichten, valt daar niet onder. Het moet gaan om een werk waardoor het bedrijf van de pachter verbetert.

De maatstaf: is het bedrijf gebaat

De wet stelt de vraag scherp: het bedrijf van de pachter moet zodanig zijn gebaat dat een verhoging van hem kan worden verlangd. Dat is een dubbele toets. Er moet voordeel zijn, en dat voordeel moet groot genoeg zijn om een hogere prijs te rechtvaardigen. Een investering die vooral de waarde van het eigendom verhoogt maar de bedrijfsvoering nauwelijks raakt, geeft dus geen aanspraak.

• Voor eigen rekening. De verpachter moet de werken zelf hebben betaald.
• Aantoonbaar voordeel. Betere opbrengst, lagere kosten of een ruimer gebruik van het gepachte.

- In verhouding. De verhoging hangt samen met het voordeel, niet met de investering als zodanig.

Zes maanden en dan vervalt het

De vordering van de verpachter vervalt zes maanden na het einde van het pachtjaar of pachtseizoen waarover de pachtprijs verschuldigd is. Een verpachter die investeert en pas jaren later een verhoging opeist, is voor de verstreken periodes te laat.

Een voorbeeld: een verpachter laat op eigen kosten een beregeningsput slaan en een ondergronds leidingnet aanleggen op een akkerbouwperceel op droge zandgrond. De pachter kan zijn gewassen daardoor in droge zomers van water voorzien en verliest minder oogst. De verpachter kan dan over dat pachtjaar een verhoging van de pachtprijs vragen die bij dat voordeel past, mits hij de vordering binnen zes maanden na afloop van het pachtjaar instelt.

In de praktijk

Bespreking van zulke werken vooraf geeft de pachter de gelegenheid zijn bedrijfsvoering erop in te stellen en te weten wat het werk voor de prijs kan betekenen. Voor de pachter is het goed te weten dat de wet een hogere prijs alleen toestaat bij buitengewone werken waarvan zijn bedrijf werkelijk beter wordt. Voor de verpachter is het van belang de vervaltermijn van zes maanden in het oog te houden.