Boek 7 Artikel 309 (7:309 BW)

Wordt een verhuurd bedrijfspand gekocht door bijvoorbeeld een overheid of een projectpartij die het gaat slopen voor werken in het algemeen belang, dan verliest de ondernemer zijn plek door een gebeurtenis waar hij part noch deel aan heeft. Dit artikel geeft hem daarvoor een vergoeding: een schadeloosstelling wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder die eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd.

Voor wie geldt dit

De regeling geldt voor bedrijfsruimte in de zin van de winkel- en horecaregeling én, uitdrukkelijk, voor andere zakelijke ruimte zoals kantoren en loodsen. Naast de huurder heeft ook de onderhuurder aan wie vóór de overgang bevoegdelijk was onderverhuurd recht op de vergoeding; die bevoegdheid kan uit het huurcontract volgen, maar vloeit bij huur van een gebouwde ruimte ook al uit de wet voort, zodat toestemming van de verhuurder niet is vereist. Wie moet betalen, is de verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn overgegaan.

Waarvoor de vergoeding is bedoeld

Het gaat niet om vergoeding van de sloop zelf, maar om het verlies van een kans. Zonder de eigendomsovergang had de huurder waarschijnlijk kunnen blijven zitten, misschien nog jaren. Die verwachting, die bij bedrijfsruimte samenhangt met de lange wettelijke termijnen, wordt hem door de overgang ontnomen. De vergoeding is daarop afgestemd.

Ook bij een andere volgorde

De wet vangt twee varianten op. Heeft de vórige verhuurder al opgezegd omdat het pand ná de overgang zal worden afgebroken, dan is de nieuwe verhuurder toch de schadeloosstelling verschuldigd. En is de eigendom pas overgedragen nadat de huur door de opzegging al was geëindigd, dan moet de eigenaar betalen die tot afbraak overgaat. Zo kan de verplichting niet worden weggeschoven door de volgorde van opzegging en overdracht slim te kiezen.

Het vermoeden van zes jaar

Een opzegging wordt vermoed verband te houden met afbraak voor werken in het algemeen belang als de sloop binnen zes jaar na de opzegging begint. Die lange periode is een stevig hulpmiddel voor de huurder: hij hoeft niet te bewijzen wat de eigenaar destijds van plan was. Verder geldt dat werken ter verwezenlijking van een omgevingsplan die strekken tot reconstructie van een bebouwde kom in elk geval als werken in het algemeen belang worden beschouwd.

Een voorbeeld: een gemeente koopt een rij panden waarin onder meer een drukkerij en een kantoor zijn gevestigd, en zegt de huur op. Vier jaar later start de sloop voor een nieuwe ontsluitingsweg. Het vermoeden werkt dan in het voordeel van de huurders: zij kunnen een schadeloosstelling vorderen zonder eerst het motief van de opzegging te bewijzen.

• Let op de datum van de opzegging. Vanaf dat moment begint de periode van zes jaar te lopen.
• Volg wat er met het pand gebeurt. Sloop binnen die periode roept het vermoeden op.

- Denk aan de onderhuurder. Ook hij heeft een eigen aanspraak als er bevoegdelijk was onderverhuurd; daarvoor is geen aparte toestemming van de verhuurder nodig.

In de praktijk

Voor de ondernemer is dit vaak de enige compensatie voor het verlies van een plek waarin hij jaren heeft geïnvesteerd. Het loont daarom om vast te leggen hoelang hij er zat, welke termijn er nog liep en welke verwachtingen daaraan verbonden waren. Voor de kopende partij is het een kostenpost die vooraf in de begroting hoort, niet een verrassing achteraf.