Boek 7 Artikel 307 (7:307 BW)

Een ondernemer die zijn zaak verkoopt, verkoopt vooral de plek: de klanten komen naar dat adres. Zonder het huurcontract is de zaak veel minder waard, en de verhuurder hoeft in beginsel niet mee te werken aan een wisseling van huurder. Dit artikel doorbreekt dat. De huurder kan de rechter vragen hem te machtigen om de koper van het bedrijf als huurder in zijn plaats te stellen; de verhuurder krijgt er dan een andere huurder bij zonder dat hij daarmee heeft ingestemd.

Voor wie geldt dit

De regeling geldt bij bedrijfsruimte in de zin van de winkel- en horecaregeling. Het moet gaan om de overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, door de huurder zelf of door een ander die het daar voert. Het gaat dus niet om het los overdragen van het huurcontract: zonder overdracht van de onderneming heeft dit artikel geen betekenis.

Wat de rechter toetst

De rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden, maar de wet zet daar twee harde grenzen omheen.

• Zwaarwichtig belang. De vordering kan alleen worden toegewezen als de huurder, of degene die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. De wet omschrijft niet welke belangen daaronder vallen; dat beoordeelt de rechter aan de hand van de omstandigheden van het geval.
• Waarborgen van de opvolger. De rechter moet de vordering altijd afwijzen als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Die tweede grens werkt in het voordeel van de verhuurder. Het woord 'steeds' in het tweede lid laat de rechter op dit punt geen ruimte: hoe zwaar het belang van de vertrekkende huurder ook is, zonder voldoende zekerheid over betaling van de huur en over de exploitatie door de kandidaat komt er geen machtiging.

Binnen die twee grenzen beslist de rechter, zoals het tweede lid voorschrijft, met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Een zwaarwichtig belang van de huurder en een solide kandidaat leiden dus niet vanzelf tot toewijzing.

Voorwaarden en lasten

De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of er een last aan koppelen. Hij kan bijvoorbeeld eisen dat er zekerheid wordt gesteld of dat bepaalde afspraken worden nagekomen. Zo kan hij een middenweg vinden tussen het belang van de vertrekkende ondernemer en dat van de verhuurder.

Een voorbeeld: de eigenaar van een broodjeszaak verkoopt zijn zaak aan een andere ondernemer. De verhuurder weigert mee te werken omdat hij het pand liever anders invult. De rechter kan de huurder dan machtigen de koper in zijn plaats te stellen; hij beslist daarover met inachtneming van de omstandigheden van het geval.

Deze bepaling staat vast

Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, en anders dan bij veel andere bepalingen van deze afdeling kan de rechter een afwijkend beding hier niet goedkeuren: die goedkeuringsregeling zondert afwijking van dit artikel uitdrukkelijk uit. Een clausule in het huurcontract die indeplaatsstelling uitsluit, kan de huurder laten vernietigen; roept hij die vernietiging niet in, dan blijft de clausule wel gewoon in de overeenkomst staan.

Het moment van de vordering

De wet zelf noemt geen termijn. De Hoge Raad gaat er in vaste rechtspraak van uit dat de huurder de indeplaatsstelling in beginsel vordert voordat het bedrijf is overgedragen. Het tijdstip van de vordering hoort dus bij de planning van de verkoop van het bedrijf.

In de praktijk

Een verhuurder die de opvolger en diens plannen kent, kan alsnog instemmen; een procedure is dan niet nodig. In de koopovereenkomst voor het bedrijf kan de overdracht afhankelijk worden gemaakt van de uitkomst over de huur. In een procedure toetst de rechter aan de twee wettelijke maatstaven, het belang van de huurder en de waarborgen die de kandidaat biedt, en beslist hij met inachtneming van de omstandigheden van het geval.