Boek 7 Artikel 306 (7:306 BW)

Wie een winkel- of horecaruimte onderhuurt, ontleent zijn rechten aan de hoofdhuurder en niet aan de eigenaar. Loopt de hoofdhuur af door een beslissing van de rechter, dan eindigt de onderhuur op hetzelfde moment: het tijdstip van ontruiming dat de rechter op vordering van de hoofdverhuurder heeft vastgesteld. De onderhuurder heeft daar geen eigen opzegging of eigen einddatum tegenover.

Voor wie geldt dit

Het gaat om onderhuur van bedrijfsruimte in de zin van de winkel- en horecaregeling. De onderhuurder staat hier in een kwetsbare positie: in de procedure tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder is hij niet vanzelf partij, terwijl de uitkomst zijn zaak raakt. De wet compenseert dat met een aansprakelijkheid van de hoofdhuurder en met de mogelijkheid de onderhuurder in de procedure te betrekken.

Twee verwijten die de hoofdhuurder kunnen worden gemaakt

De hoofdhuurder moet de schade van de onderhuurder vergoeden in twee gevallen.

• Verkeerde of geen informatie. Hij heeft de onderhuurder niet of niet juist verteld voor welke termijn de hoofdhuur geldt of is aangegaan.
• Onvoldoende opgekomen voor de onderhuurder. Bij de beëindiging van de hoofdhuur en bij het bepalen van het ontruimingstijdstip heeft hij te weinig rekening gehouden met de belangen van de onderhuurder.

Vooral het eerste punt is bij bedrijfsruimte belangrijk. Een ondernemer die onderhuurt, investeert in inrichting en klantenkring en rekent op een bepaalde periode. Weet hij niet dat de hoofdhuur al over anderhalf jaar afloopt, dan kan hij zijn investering nooit terugverdienen. De hoofdhuurder die daarover zwijgt of iets anders voorspiegelt, draagt de gevolgen.

De onderhuurder in het geding roepen

Wordt de hoofdhuurder gedagvaard in een zaak die ook de belangen van de onderhuurder raakt, dan mag hij de onderhuurder in het geding roepen. Die kan dan zelf zijn standpunt naar voren brengen, bijvoorbeeld over de termijn die hij nodig heeft om te ontruimen. Voor de hoofdhuurder is dit tegelijk de manier om te voorkomen dat hem later wordt verweten dat hij de belangen van zijn onderhuurder heeft laten liggen.

Een voorbeeld: een horecaondernemer huurt een pand en verhuurt een deel daarvan onder aan een lunchzaak. De eigenaar vordert beëindiging van de hoofdhuur en de rechter stelt een ontruimingsdatum vast. Had de hoofdhuurder de lunchzaak verteld dat de hoofdhuur nog jaren liep terwijl die al bijna afliep, dan kan de lunchzaak haar schade op hem verhalen.

In de praktijk

Voor wie onderhuurt is de belangrijkste stap voor het tekenen: vraag naar de looptijd van de hoofdhuur en laat die schriftelijk bevestigen. Voor de hoofdhuurder is de les dat onderverhuren verplichtingen meebrengt die verder gaan dan het innen van de onderhuur, en dat openheid over de eigen positie hem later veel kan besparen.