Boek 7 Artikel 300 (7:300 BW)

De regeling voor winkel- en horecaruimte geeft de huurder in beginsel twee termijnen van bij elkaar tien jaar. Dit artikel gaat over wat er daarna gebeurt. Is er tegen het einde van de tweede termijn niet opgezegd, dan loopt de huur voor onbepaalde tijd door, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd volgt of partijen die alsnog afspreken. De huur eindigt dus niet vanzelf op het tiende jaar.

Doorlopen voor onbepaalde tijd

Loopt de huur voor onbepaalde tijd door, dan kan ieder van de partijen haar opzeggen. Het strakke stelsel van vaste opzegmomenten is dan voorbij, maar de bescherming zelf blijft overeind: de verhuurder moet nog steeds de gronden in zijn opzegging vermelden en de huur loopt door tot de rechter heeft beslist als de huurder niet instemt.

Bepaalde tijd, of tien jaar en langer

Wordt de huur voor bepaalde tijd voortgezet, of is zij van meet af aan voor tien jaar of langer aangegaan, dan geldt iets bijzonders: zij eindigt niet door het enkele verstrijken van de tijd. De algemene regel dat een huur voor bepaalde tijd op de einddatum afloopt, is hier uitgeschakeld. Ieder van de partijen moet dus opzeggen tegen het einde van die huurtijd, anders loopt de huur gewoon verder.

Dezelfde eisen aan de opzegging

Voor de opzegging gelden de bekende vormvoorschriften: bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met een opzegtermijn van ten minste een jaar, en beëindigen met wederzijds goedvinden kan alleen als die afspraak na het sluiten van de huurovereenkomst is gemaakt. Ook de eis dat de verhuurder de gronden in de opzegging noemt, blijft gelden; ontbreken die, dan is de opzegging nietig. De regels over het doorlopen van de huur tot de rechter beslist, over de beëindigingsgronden, over de tegemoetkoming in verhuiskosten en over de schadevergoeding bij niet waargemaakt eigen gebruik gelden hier eveneens.

Na een afgewezen vordering: een jaar wachten

Wijst de rechter een vordering tot vaststelling van het einde af, dan mag de verhuurder niet meteen opnieuw opzeggen. Hij moet wachten tot een jaar is verstreken nadat die afwijzing onherroepelijk is geworden. De rechter kan in zijn afwijzende beslissing zelfs een langere termijn bepalen. Die wachttijd geldt niet als uit de overeenkomst zelf voortvloeit dat zij voor een bepaalde termijn doorloopt waartegen opnieuw kan worden opgezegd.

Een voorbeeld: een winkelier huurt al twaalf jaar hetzelfde pand; niemand heeft ooit opgezegd. De huur loopt voor onbepaalde tijd door. De verhuurder zegt op met een aangetekende brief waarin hij zijn gronden noemt, en de winkelier stemt niet in. De zaak komt bij de kantonrechter en tot diens onherroepelijke beslissing blijft de winkel open. Wijst de rechter de vordering af, dan heeft de winkelier daarna nog minstens een jaar rust.

In de praktijk

Voor de huurder is de kern dat de bescherming na tien jaar niet ophoudt: er moet nog steeds correct worden opgezegd en de rechter beslist. Voor de verhuurder is de kern dat opzeggen na die periode weliswaar op meer momenten kan, maar dat de inhoudelijke toets en de wachttijd na een verloren procedure onverkort gelden.