Boek 7 Artikel 292 (7:292 BW)

Wie een winkel of een horecapand huurt, krijgt van de wet een lange aanloop. De huurovereenkomst geldt voor vijf jaar, of langer als partijen een langere bepaalde duur zijn overeengekomen. Loopt die eerste periode af, dan eindigt de huur niet vanzelf: zij wordt van rechtswege verlengd, zodat de huurder in beginsel op tien jaar kan rekenen. Die tien jaar zijn de kern van de bescherming in deze afdeling.

Voor wie geldt dit

De regel geldt voor de huur van bedrijfsruimte in de zin van deze afdeling: winkels, restaurants en cafés, afhaal- en bestelbedrijven, ambachtsbedrijven met een publieksruimte, hotels en kampeerbedrijven. Voor kantoren, loodsen en andere zakelijke ruimte geldt zij niet; daar bepalen partijen de duur zelf.

Waarom die lange termijn

Een ondernemer investeert in zijn zaak: inrichting, verbouwing, personeel, en vooral in een klantenkring die aan de plek is gebonden. Wordt hij na een jaar of twee weggestuurd, dan is die investering verloren. De vaste termijnen geven hem de tijd om zijn zaak op te bouwen en terug te verdienen, en geven de verhuurder tegelijk zekerheid over de huurinkomsten.

Hoe de verlenging werkt

De opbouw van de termijnen ziet er in de wet als volgt uit.

• Vijf jaar afgesproken. Na afloop wordt de huur van rechtswege met nog eens vijf jaar verlengd: samen tien.
• Langer dan vijf, korter dan tien jaar. De tweede termijn wordt precies zoveel korter dan vijf jaar als de eerste langer was dan vijf. Wie zeven jaar afspreekt, krijgt er dus drie bij; ook dan is het totaal tien jaar.
• Tien jaar of langer afgesproken. Dan geldt die langere afgesproken duur; deze verlengingsregel voegt daar niets aan toe.

Van rechtswege betekent: het gebeurt vanzelf. Niemand hoeft iets te doen, geen brief, geen nieuw contract. De huur loopt gewoon door onder dezelfde voorwaarden. Wie de huur wél wil laten eindigen, moet opzeggen volgens de regels die daarvoor gelden, en dat kan alleen tegen het einde van zo'n termijn.

Een voorbeeld: een ondernemer huurt een winkelpand voor vijf jaar. In het vierde jaar laat de verhuurder mondeling weten dat hij er na afloop mee wil stoppen. Gebeurt er verder niets, dan loopt de huur na vijf jaar gewoon door tot het tiende jaar. Alleen een tijdige, geldige opzegging kan dat doorbreken.

Kan hiervan worden afgeweken

Niet ten nadele van de huurder. De regeling voor bedrijfsruimte is semidwingend: een beding met een kortere duur dat de huurder benadeelt, kan hij laten vernietigen, tenzij de rechter dat beding vooraf heeft goedgekeurd volgens de procedure van artikel 7:291 BW. Daarnaast staat de huur die voor twee jaar of korter is aangegaan buiten dit artikel: die valt onder de eigen regeling van artikel 7:301 BW en heeft geen goedkeuring nodig. Dat geldt alleen zolang het gebruik niet langer dan twee jaar duurt. Loopt het gebruik door, dan geldt van rechtswege alsnog een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de al verstreken twee jaar in mindering komen, en gaat de hele regeling voor bedrijfsruimte alsnog gelden. Een langere looptijd afspreken mag natuurlijk wel.

In de praktijk

Voor de huurder is dit de reden om bij het aangaan goed op de afgesproken duur te letten: die bepaalt niet alleen de eerste periode, maar ook de lengte van de tweede. Voor de verhuurder betekent het dat hij zich voor lange tijd bindt en dat het moment om te heroverwegen pas aan het einde van een termijn komt, met een opzegging die op tijd en op de juiste manier moet gebeuren.