Boek 7 Artikel 274 (7:274 BW)

De rechter kan een vordering tot beëindiging van de huur van woonruimte alleen toewijzen op een van de gronden die artikel 7:274 BW noemt. Die opsomming is gesloten: een grond die er niet in staat, kan zo'n vordering na een opzegging niet dragen, hoe redelijk hij op zichzelf ook lijkt. Langs andere wegen kan de huur nog wel eindigen, met name door ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder of doordat partijen samen een einde afspreken; die gevallen vallen buiten deze opsomming. Dit artikel is daarmee het hart van de huurbescherming bij woonruimte. Dit zijn de gronden.

• De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder. Denk aan ernstige overlast, verwaarlozing van de woning, of het niet aanhouden van hoofdverblijf.
• Een beding over tijdelijke bewoning. Is bedongen dat de woning na een afgesproken termijn wordt ontruimd, dan kan de verhuurder zich daarop beroepen als hij de woning zelf wil betrekken of een vorige huurder wil laten terugkeren.
• Dringend eigen gebruik. De verhuurder maakt aannemelijk dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat voortzetting niet van hem kan worden gevergd, en er moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen; die laatste eis geldt niet voor de huurders die in de artikelen 7:274c tot en met 7:274e BW worden bedoeld. Verkoop van de woning valt hier uitdrukkelijk niet onder; renovatie die zonder beëindiging niet mogelijk is, juist wel.
• Weigering van een redelijk aanbod. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst over dezelfde woonruimte. Dat aanbod mag niet gaan over de huurprijs of, waar de huurprijsregeling geldt, over de servicekosten.
• Verwezenlijking van een functie uit het omgevingsplan. De verhuurder wil de bestemming realiseren die aan het verhuurde is toegedeeld.
• Een kamer in het huis van de verhuurder. Bij onzelfstandige woonruimte in de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, weegt de rechter de belangen van beide partijen tegen elkaar af.
• Een gebouw met een tijdelijke omgevingsvergunning. Een zelfstandige woning in een gebouw met een vergunning voor ten hoogste vijftien jaren, opgezegd tegen de vervaldag, mits vergunning en looptijd in het contract staan.
• Verkoop door een particuliere verhuurder. Een verhuurder die een natuurlijk persoon is en bij dit verhuren niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, die niet meer dan één woning verhuurt en die de woning direct voorafgaand aan de huur ten minste twee jaar zelf bewoonde, kan opzeggen om te verkopen.

- De oudste bewoner die achtentwintig is geworden. Bij een huur die op grond van de Woningwet door de oudste bewoner is voortgezet, mits hij andere passende woonruimte kan krijgen.

De waarborgen daaromheen

Bij dringend eigen gebruik moet de rechter de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid afwegen. Bij de vraag of andere woonruimte passend is, telt een bijdrage van het Rijk in de woonlasten niet mee: de woning moet ook zonder die tegemoetkoming betaalbaar zijn. Verder is een vordering wegens eigen gebruik niet toewijsbaar als een huisvestingsvergunning nodig is en de verhuurder die niet overlegt — die blokkade geldt niet wanneer het eigen gebruik in iets anders bestaat dan bewoning — en evenmin als hij de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder en binnen drie jaar na de schriftelijke melding van die opvolging heeft opgezegd. Die laatste regel voorkomt dat een koper een woning meteen leeg maakt.

Een herstelkans

Gaat het om slecht huurderschap of om de weigering van een redelijk aanbod, dan kan de rechter de huurder eerst een termijn van ten hoogste een maand geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden. Wie die kans benut, houdt zijn woning. Bij verkoop door een particuliere verhuurder gelden bovendien vier eigen voorwaarden: er mag niet eerder op die grond zijn geprocedeerd, de verhuurder mag niet kort voor het einde van de bedongen termijn zijn getrouwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan met degene met wie hij een gezamenlijke huishouding voert, sinds het ingaan van de huur mogen niet meer dan twee jaren zijn verstreken, en het beding daarover moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst staan.

In de praktijk

Voor de huurder: lees de opzegging en zoek op welke grond hij steunt, want elke grond heeft eigen eisen en de verhuurder moet die aantonen. Reageer schriftelijk en bewaar alles. Voor de verhuurder: kies de grond zorgvuldig, onderbouw hem met stukken en houd rekening met de aanvullende voorwaarden. Beide partijen doen er goed aan te bedenken dat de rechter alleen bij dringend eigen gebruik en bij een kamer in de woning van de verhuurder de wederzijdse belangen tegen elkaar afweegt; is bij een van de andere gronden aan de eisen voldaan, dan heeft hij buiten de korte hersteltermijn nauwelijks ruimte om de vordering toch af te wijzen.