Boek 7 Artikel 273 (7:273 BW)

Als de verhuurder na een opzegging naar de rechter stapt om het einde van de huur te laten vaststellen, is de beoordeling strikt afgebakend. Artikel 7:273 BW bepaalt dat de rechter uitsluitend de gronden in aanmerking neemt die in de opzegging zijn vermeld. Daarnaast regelt het artikel de twee mogelijke uitkomsten: bij afwijzing loopt de huur door, bij toewijzing bepaalt de rechter meteen wanneer moet worden ontruimd.

Alleen de opgegeven gronden tellen

De verhuurder moet in zijn opzeggingsbrief zeggen waarom hij opzegt, en aan die keuze zit hij vast. Voert hij in de procedure een nieuwe reden aan, bijvoorbeeld dat de huurder overlast veroorzaakt terwijl hij had opgezegd wegens dringend eigen gebruik, dan blijft die reden buiten beschouwing. Wil hij op een andere grond beëindigen, dan moet hij opnieuw opzeggen. Het gevolg is dat de huurder vanaf de opzegging weet tegen welke gronden hij zich moet verweren.

Als de vordering wordt afgewezen

Wijst de rechter de vordering af, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De huurder hoeft dus niets te doen om zijn woning te behouden. De rechter beslist of de verlenging voor onbepaalde tijd geldt of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd. Het tweede lid noemt geen maatstaf voor die keuze; de rechter beslist erover in zijn uitspraak.

Als de vordering wordt toegewezen

Wijst de rechter de vordering toe, dan bepaalt hij in dezelfde uitspraak wanneer er moet worden ontruimd. Die beslissing werkt als een veroordeling daartoe, wat betekent dat de verhuurder geen aparte procedure meer hoeft te voeren om de ontruiming af te dwingen. Daarbij moet artikel 7:272 lid 1 BW in het oog worden gehouden: na de opzegging blijft de huurovereenkomst van kracht totdat onherroepelijk op de vordering van de verhuurder is beslist. Welk tijdstip van ontruiming de rechter vaststelt, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Een voorbeeld

Een verhuurder zegt op wegens dringend eigen gebruik en vordert bij de rechter het einde van de huur. Tijdens de zitting blijkt vooral dat hij ontevreden is over het tuinonderhoud. Dat verwijt kan niet meewegen, want het stond niet in de opzegging. Blijkt het eigen gebruik onvoldoende dringend, dan wijst de rechter af en loopt de huur gewoon door, mogelijk voor onbepaalde tijd.

In de praktijk

Voor de huurder bepaalt de opzeggingsbrief waartegen hij zich in de procedure moet verweren; voert de verhuurder in de procedure een grond aan die niet in de opzegging staat, dan kan de huurder erop wijzen dat de rechter die niet in aanmerking mag nemen. Voor de verhuurder betekent het eerste lid dat de gronden in de opzegging bepalen wat de rechter later kan beoordelen; wat daar niet in staat, kan in deze procedure niet meer worden toegevoegd.