Boek 7 Artikel 271 (7:271 BW)

Opzegging van de huur van woonruimte

In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
Lid 1 is niet van toepassing op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur ingeval van een woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen. Op deze huurovereenkomsten is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de eerste volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.
Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen: a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden; b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.
Een opzegging die in strijd met lid 1, lid 4 of lid 6 onder a is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 6 onder b gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.
Elk beding waarbij in strijd met lid 6 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 6 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.
Het ontwerp van een krachtens lid 2 vast te stellen algemene maatregel van bestuur wordt aan beide Kamers der Staten-Generaal overgelegd. De voordracht voor de vast te stellen algemene maatregel van bestuur kan worden gedaan nadat vier weken na de overlegging zijn verstreken, tenzij binnen die termijn door of namens een der Kamers of door ten minste een vijfde van het grondwettelijk aantal leden van een der Kamers de wens te kennen wordt gegeven dat het onderwerp van de algemene maatregel van bestuur bij wet wordt geregeld. In dat geval wordt een daartoe strekkend voorstel van wet zo spoedig mogelijk ingediend.
Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan.

Toelichting

Bij woonruimte eindigt een huur voor bepaalde tijd niet door het enkele verstrijken van die tijd. Artikel 7:271 BW wijkt daarmee bewust af van de algemene regel: ook zo'n huur moet worden opgezegd, en dat kan door beide partijen, tegen een dag waarop de huur moet worden betaald, niet vóór het einde van de bepaalde tijd. Datzelfde geldt voor huur voor onbepaalde tijd. Het artikel stelt daarnaast eisen aan de vorm, aan de gronden en aan de termijnen.

De uitzondering voor korte tijdelijke contracten

Voor woonruimte die voor twee jaar of korter wordt verhuurd aan personen uit categorieën die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen, geldt de hoofdregel niet: zo'n huur eindigt wel door het verstrijken van de tijd. Daar staan waarborgen tegenover. De verhuurder moet de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand vóór het einde schriftelijk informeren over de dag waarop de huur afloopt. Doet hij dat niet, dan wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd, met alle bescherming van dien. De huurder mag zelf tussentijds opzeggen tegen een betaaldag. En sluiten dezelfde partijen aansluitend opnieuw een overeenkomst, dan geldt dat als een verlenging voor onbepaalde tijd.

Vorm en gronden

Opzeggen gebeurt bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief; een e-mail of een gewone brief volstaat niet. Is de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder, dan moet aan beiden afzonderlijk worden opgezegd. Zegt de verhuurder op, dan moet hij op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid, en die gronden moeten behoren tot de gronden die de wet noemt; een opzegging op een andere grond is nietig. Hij moet de huurder bovendien vragen binnen zes weken te laten weten of hij met beëindiging instemt.

De termijnen

Opzegging door de huurder. De termijn is gelijk aan de periode tussen twee betaaldagen, maar nooit korter dan een maand en nooit langer dan drie. Bij een maandhuur is dat dus een maand.
Opzegging door de verhuurder. De termijn is ten minste drie maanden, verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder het gehuurde ononderbroken in gebruik heeft gehad, tot ten hoogste zes maanden.

Fouten worden overigens deels gerepareerd. Een opzegging die tegen een verkeerde dag is gedaan, die niet op de voorgeschreven wijze is verzonden of die een te korte termijn hanteert, is niet per definitie waardeloos. De wet bepaalt dat zij dan geldt alsof zij tegen de juiste dag en met de juiste termijn is gedaan. Dat geldt niet voor het ontbreken van de gronden bij een opzegging door de verhuurder: die opzegging is nietig en moet worden overgedaan.

Wat niet kan worden afgesproken

Nietig is elk beding dat de huurder een langere opzegtermijn oplegt dan de wet toestaat, dat de verhuurder een kortere termijn geeft, of dat op een ander punt van dit artikel afwijkt. Nietig is ook elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen. Deze bepaling is dus dwingend, en dat is precies wat huurbescherming bij woonruimte betekent. Wel blijft mogelijk dat partijen ná het ingaan van de huur samen besluiten de huur te beëindigen; op zo'n beëindiging met wederzijds goedvinden is dit artikel niet van toepassing.

In de praktijk

Zeg altijd aangetekend op en bewaar het verzendbewijs. Noem de datum waartegen u opzegt en controleer of dat een betaaldag is. Krijgt u als huurder een opzegging, kijk dan eerst of de gronden erin staan en of de termijn klopt; ontbreken de gronden, dan is de opzegging nietig. Voel u niet gedwongen binnen zes weken in te stemmen: doet u dat niet, dan loopt de huur door totdat de rechter erover heeft beslist.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Wettekst