Boek 7 Artikel 269 (7:269 BW)

Eindigt de huur tussen de hoofdhuurder en de verhuurder, dan verdwijnt daarmee in beginsel ook de basis onder de onderhuur. Artikel 7:269 BW doorbreekt dat voor één belangrijke situatie: gaat het om onderhuur van een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, dan wordt die onderhuur voortgezet door de verhuurder. De onderhuurder wordt dus huurder van de eigenaar, zonder dat hij daar iets voor hoeft te doen.

Voor wie geldt dit

Twee eisen staan naast elkaar. Het moet gaan om een zelfstandige woning, dus met een eigen toegang en zonder afhankelijkheid van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. En de onderhuurder moet er zijn hoofdverblijf hebben. Wie een kamer onderhuurt in een woning met gedeelde voorzieningen, of wie er niet werkelijk woont, valt buiten deze bescherming. Of de onderverhuur destijds geoorloofd was, is voor het intreden van de voortzetting niet doorslaggevend, maar het speelt wel een rol bij de vraag of de verhuurder er weer vanaf kan.

De verhuurder kan binnen zes maanden naar de rechter

De voortzetting is niet onaantastbaar. De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij de onderhuur heeft voortgezet vorderen dat de rechter bepaalt dat de huur op een bepaald tijdstip eindigt. Hij heeft daarvoor een van de volgende gronden nodig.

• Onvoldoende financiële waarborg. De wederpartij biedt vanuit financieel oogpunt onvoldoende zekerheid voor een behoorlijke nakoming van de huur.
• Een constructie. De onderhuur is kennelijk alleen gesloten om de onderhuurder aan de positie van huurder te helpen.
• Voortzetting kan niet worden gevergd. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan van de verhuurder niet worden verlangd dat hij de huur voortzet, mede gelet op wat gebruikelijk is bij soortgelijke woonruimte en op de inhoud van de beide huurovereenkomsten.

- Geen huisvestingsvergunning. Geldt voor de woning het vergunningstelsel van de Huisvestingswet 2014 en legt de wederpartij geen geldige vergunning over.

Onderhuur bij voortzetting door een ander

Wordt iemand huurder doordat hij als partner, medehuurder of nabestaande de huur voortzet, dan zet hij als onderverhuurder de huur met de onderhuurder voort. Dat geldt ook als de onderverhuurde ruimte geen zelfstandige woning is. De onderhuurder van een kamer verliest zijn positie dus niet doordat de hoofdhuurder wordt vervangen; hij krijgt alleen een andere onderverhuurder.

In de praktijk

Voor de onderhuurder: zorg dat u kunt aantonen dat u er woont en sinds wanneer, en bewaar de onderhuurovereenkomst en uw betalingen. Meld u na het einde van de hoofdhuur schriftelijk bij de eigenaar en betaal de huur vanaf dat moment aan hem. Voor de verhuurder: de termijn van zes maanden is kort en begint te lopen bij de voortzetting, dus onderzoek meteen wie er in de woning zit en op welke voorwaarden.