Boek 7 Artikel 261 (7:261 BW)

Het voorschot dat de huurder betaalt voor kosten van nutsvoorzieningen met een eigen meter kan niet zomaar worden verhoogd. Artikel 7:261 BW noemt de momenten waarop dat wel mag, geeft een regeling voor diensten die alleen aan een groep huurders tegelijk kunnen worden geleverd, en geeft de huurder een instrument tegen een voorschot dat veel te hoog is uitgevallen. Alleen over die verhogingsmomenten kunnen partijen na het ingaan van de huur iets anders afspreken; de gebondenheid bij een collectieve wijziging en de bevoegdheid van de huurcommissie om te verlagen zijn dwingend, zoals uit artikel 7:265 BW volgt.

Wanneer het voorschot omhoog mag

• Na een uitbreiding van de levering. Is de levering van zaken of diensten in overleg uitgebreid, dan mag het voorschot stijgen vanaf de betalingstermijn waarin die uitbreiding heeft plaatsgevonden, of vanaf de dag na het einde daarvan.

- Na een afrekening. Na het verstrekken van het laatste jaaroverzicht mag het voorschot worden verhoogd vanaf de dag na de betalingstermijn waarin dat overzicht is verstrekt. Elk overzicht mag daarbij slechts één keer tot een verhoging leiden.

Diensten die alleen collectief kunnen

Sommige zaken en diensten kunnen alleen aan een aantal huurders gezamenlijk worden geleverd: het onderhoud van een gemeenschappelijke tuin, een collectieve verwarmingsinstallatie, glasbewassing van een complex. Voor die gevallen geldt een meerderheidsregel. Heeft ten minste 70 procent van de betrokken huurders met een wijziging van de levering en het bijbehorende voorschot ingestemd, dan is ook de huurder die niet instemde daaraan gebonden. Die huurder kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving dat die instemming is bereikt, aan de rechter een beslissing vragen over de redelijkheid van het voorstel.

Een te hoog voorschot verlagen

Ligt het voorschot aanzienlijk boven de kosten die voor de nutsvoorzieningen met een eigen meter te verwachten zijn, dan kan de huurder de huurcommissie vragen het te verlagen. De commissie brengt het dan terug tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die verwachte kosten. De wet spreekt van 'aanzienlijk hoger' en vergelijkt het voorschot met de te verwachten kosten, dus met een schatting voor de komende periode. Het verzoek is daarmee op de toekomst gericht: het gaat om wat de huurder naar verwachting gaat verbruiken, bijvoorbeeld nadat zijn huishouden kleiner is geworden of de woning is geïsoleerd.

Een voorbeeld

Een verhuurder kondigt aan dat het voorschot voor de collectieve verwarming van een appartementencomplex fors omhooggaat, omdat er een nieuwe installatie komt. Heeft ten minste 70 procent van de huurders daarmee ingestemd, dan geldt de wijziging ook voor de bewoner die tegen was. Die kan binnen acht weken na de kennisgeving de rechter vragen te beoordelen of het voorstel redelijk is. Verlaging door de huurcommissie is hier niet aan de orde: die mogelijkheid bestaat alleen voor het voorschot voor nutsvoorzieningen met een eigen meter, en warmte uit een gezamenlijke installatie zonder eigen meter hoort bij de servicekosten.

In de praktijk

Controleer bij elke aankondiging van een hoger voorschot of er een uitbreiding van de levering of een recente afrekening aan ten grondslag ligt; ontbreken die, dan mist de verhoging een grondslag. Let bij collectieve wijzigingen op de datum van de kennisgeving, want de termijn van acht weken is kort. En is te voorzien dat het verbruik duidelijk achterblijft bij waarop het voorschot is afgestemd, dan staat de weg naar de huurcommissie open.