Boek 7 Artikel 255 (7:255 BW)

Brengt de verhuurder tijdens de huur verbeteringen aan, dan mag daar een hogere huur tegenover staan. Artikel 7:255 BW zegt hoeveel: de huurprijs wordt vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder voor die ingreep heeft gemaakt. Er zit wel een plafond op. De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan wat volgens het waarderingsstelsel van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte redelijk is.

Om welke ingrepen gaat het

• Aanpassingen voor een gehandicapte bewoner. Voorzieningen die beperkingen bij het normale gebruik van de woning opheffen of verminderen, waarvoor op grond van een wettelijke regeling een financiële tegemoetkoming is verleend. Gehandicapte is in dit artikel iedereen die door ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.

- Veranderingen en toevoegingen die het woongerief verhogen. Denk aan isolatie, dubbel glas, een nieuwe keuken of badkamer, of een uitbouw.

Wat er uitdrukkelijk niet onder valt

Het verhelpen van gebreken telt niet mee. Dat is geen verbetering maar het nakomen van een verplichting die de verhuurder toch al had. Een lekkend dak repareren, een kapotte ketel vervangen door een gelijkwaardige of vocht bestrijden levert dus geen grond voor verhoging op. Het onderscheid tussen onderhoud en verbetering is in de praktijk de kern van vrijwel elk geschil hierover: wordt iets hersteld, of komt er werkelijk iets bij dat er niet was.

Als partijen het niet eens worden

Komen huurder en verhuurder er niet uit over het bedrag van de verhoging, dan kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingreep de huurcommissie vragen daarover uitspraak te doen. Die termijn is kort en begint te lopen als het werk klaar is, niet als de discussie ontstaat. De commissie beoordeelt of de gevraagde verhoging in redelijke verhouding staat tot de kosten en of het wettelijke maximum niet wordt overschreden.

Een voorbeeld

Een verhuurder isoleert de gevel, plaatst dubbel glas en vervangt tegelijk de al jaren lekkende dakgoot. Hij stelt daarna een verhoging voor die het hele werk verdisconteert. Alleen de isolatie en de beglazing tellen mee: de dakgoot was een gebrek dat hij hoe dan ook moest verhelpen. Blijft de nieuwe prijs bovendien boven wat op grond van de kwaliteit van de woning redelijk is, dan moet de verhoging worden teruggebracht tot dat maximum.

In de praktijk

Vraag voordat het werk begint schriftelijk om een opgave van wat er precies gebeurt, wat het kost en welke verhoging de verhuurder daaraan verbindt. Maak onderscheid tussen herstel en verbetering en zet dat onderscheid op papier. Bewaar de aankondiging, de opleveringsdatum en de correspondentie, want de termijn van drie maanden loopt vanaf de voltooiing. Voor de verhuurder is duidelijkheid vooraf de beste route: een verhoging die achteraf wordt opgelegd zonder overleg leidt vrijwel altijd tot een procedure.