Boek 7 Artikel 252b (7:252b BW)

Een huurverhoging die op het inkomen is gebaseerd, hoort niet blijvend te zijn als dat inkomen wegvalt. Artikel 7:252b BW geeft de huurder daarom een eigen instrument: heeft er een inkomensafhankelijke verhoging plaatsgevonden en is het huishoudinkomen in het peiljaar gedaald tot onder de daarvoor geldende grens, dan kan hij een voorstel tot verlaging van de huurprijs doen. Dat gebeurt op dezelfde manier als een gewoon voorstel tot wijziging van de huurprijs.

Wanneer kan het

Er zijn twee ingangen. De eerste is dat het huishoudinkomen in het peiljaar niet hoger is dan het bedrag dat de Wet op de huurtoeslag daarvoor noemt. De tweede is dat het inkomen niet hoger is dan de grens die in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldt voor de eerste of de hoogste trede. In beide gevallen gaat het om een daling ten opzichte van het inkomen waarop de eerdere verhoging was gebaseerd, en om het peiljaar, dus het kalenderjaar vóór het jaar waarin de voorgestelde verlaging ingaat.

Wat de huurder moet meesturen

Bij het voorstel moet de huurder gegevens over de betrokken huishoudinkomens verstrekken. Welke gegevens dat precies zijn, is bij ministeriële regeling bepaald. Ontbreken die gegevens, dan is een verlaging op deze grond niet mogelijk, tenzij blijkt dat de verhuurder door dat verzuim niet is benadeeld. Anders dan bij de verhoging, waar de belastingdienst een verklaring afgeeft, ligt het initiatief en de onderbouwing hier bij de huurder zelf.

Voor wie geldt dit

De regeling geldt voor woonruimte die een zelfstandige woning vormt en waarvoor eerder een inkomensafhankelijke verhoging is doorgevoerd. Zonder zo'n eerdere verhoging is er niets terug te draaien; wie meent dat zijn huur in het algemeen te hoog is voor de kwaliteit van de woning, moet de gewone weg van een voorstel tot verlaging volgen. Ook blijft de mogelijkheid bestaan om al bij een nieuw voorstel tot verhoging aan te tonen dat het inkomen inmiddels is gedaald.

Een voorbeeld

Een huurder kreeg twee jaar geleden een extra huurverhoging omdat het huishoudinkomen boven de grens lag. Inmiddels is zijn partner arbeidsongeschikt geraakt en is het gezamenlijke inkomen fors gedaald. Hij doet een voorstel tot verlaging, met de gegevens over het inkomen in het peiljaar erbij. Stemt de verhuurder in, dan gaat de huur omlaag per de voorgestelde datum. Stemt hij niet in, dan kan de huurder de huurcommissie inschakelen binnen de daarvoor geldende termijn.

In de praktijk

Houd zelf in de gaten of uw situatie is veranderd, want de verhuurder doet dat niet voor u: de verlaging komt er alleen als u erom vraagt. Gebruik dezelfde opzet als bij een gewoon voorstel tot wijziging: schriftelijk, ten minste twee maanden voor de ingangsdatum, met de geldende prijs, de voorgestelde prijs, de ingangsdatum en de bezwaarmogelijkheid erin. Omdat het om een verlaging gaat, hoort daar ook een waardering van de kwaliteit van de woonruimte bij; wordt die niet verstrekt, dan blijft de oude huurprijs verschuldigd, tenzij de verhuurder daardoor niet is benadeeld. Voeg de gevraagde inkomensgegevens toe en bewaar een kopie van alles wat u verstuurt.