Boek 7 Artikel 249 (7:249 BW)

Artikel 7:249 BW geeft de huurder van woonruimte de mogelijkheid om de huurprijs waarmee hij bij het begin van de huur akkoord ging, achteraf te laten toetsen. De huurder kan de huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, tot uiterlijk zes maanden nadat de huurovereenkomst die hij voor het eerst voor deze woonruimte aanging, is ingegaan. Hij heeft daarvoor geen instemming van de verhuurder nodig.

De termijn van zes maanden

De zes maanden lopen vanaf de dag waarop de huur ingaat. Het moment waarop het contract is ondertekend speelt geen rol, en evenmin het moment waarop de huurder ontdekt dat zijn huur mogelijk te hoog is. Het is een vaste termijn: onderhandelingen met de verhuurder of een vakantie schorten hem niet op. Wie de termijn overschrijdt, kan de aanvangshuurprijs niet meer door de huurcommissie laten toetsen.

Waar de huurcommissie naar kijkt

De commissie beoordeelt of de afgesproken prijs redelijk is, gemeten aan de kwaliteit van de woonruimte volgens het waarderingsstelsel dat de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte kent. Zij kijkt daarbij naar kenmerken die in punten zijn uit te drukken: oppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en wat er verder aan de woning is, en bij zelfstandige woonruimte telt ook de vastgestelde waarde van de woning mee. Beslissend is dus de puntentelling, niet het bedrag dat op de markt te vragen was. Blijkt de prijs hoger dan de kwaliteit rechtvaardigt, dan stelt de commissie de huurprijs vast op het niveau dat wel redelijk is, met ingang van het tijdstip dat de wet daarvoor aanwijst.

Wat de commissie vaststelt, geldt volgens artikel 7:262 BW als tussen partijen overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter om een beslissing vraagt.

Voor wie geldt dit

Het gaat om de eerste huurovereenkomst die deze huurder voor deze woonruimte aanging. Een verlenging of een nieuw contract met dezelfde huurder voor dezelfde woning laat de termijn niet opnieuw beginnen. Verder is van belang of de woning onder de beschermende regeling valt: bij een zelfstandige woning die bij aanvang boven de wettelijke grens werd verhuurd geldt een eigen regime, en de reikwijdte van de toetsing verschilt daar. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers, staat de weg open.

Een voorbeeld

Een student huurt vanaf 1 september een kamer in een verbouwd pand voor een prijs die hem hoog lijkt. In november hoort hij dat de kamer volgens het waarderingsstelsel veel minder waard is. Hij kan tot 1 maart de huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te toetsen. Doet hij dat, en blijkt de prijs te hoog, dan wordt zijn huur verlaagd vanaf het begin van de huur. Wacht hij tot na de zomer, dan is die weg afgesloten.

In de praktijk

Zet de ingangsdatum en de datum zes maanden later meteen in uw agenda. Verzamel de gegevens die u nodig hebt: het huurcontract, de oppervlakte van de vertrekken, de voorzieningen, het energielabel en foto's. Dien het verzoek op tijd in, ook als u nog in gesprek bent met de verhuurder; u kunt het altijd intrekken als u er samen uitkomt. Bewaar een bewijs van het tijdstip waarop het verzoek is ingediend; daaruit moet kunnen blijken dat de termijn van zes maanden is gehaald. Een verhuurder mag u niet benadelen omdat u deze toetsing vraagt: opzeggen kan alleen op de gronden die de wet noemt.