Boek 7 Artikel 246 (7:246 BW)

Artikel 7:246 BW geeft het uitgangspunt van de hele huurprijsregeling: de prijs die partijen zijn overeengekomen, geldt. Wat huurder en verhuurder hebben afgesproken is dus bindend, tenzij uit de onderafdeling over huurprijzen iets anders volgt. Die laatste woorden zijn wel de kern van het huurrecht van woonruimte, want er volgt op behoorlijk veel punten iets anders uit.

Vrijheid als hoofdregel

Contractvrijheid is in het verbintenissenrecht het normale beginsel: partijen bepalen zelf wat zij afspreken. Dit artikel bevestigt dat voor de huurprijs. Er is geen instantie die vooraf toestemming moet geven voor een prijs, en een huurovereenkomst is niet ongeldig omdat de prijs hoog is. Ook de vraag of de prijs marktconform is, speelt op zichzelf geen rol.

Waar de beperkingen zitten

De uitzondering, dat wat uit de onderafdeling anders voortvloeit, is in de praktijk minstens zo belangrijk als de hoofdregel. Bij woningen kan de huurder de aanvangshuurprijs binnen een bepaalde periode laten toetsen, is een beding over huurverhoging aan grenzen gebonden en voor het meerdere nietig, en mag de huurprijs niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden omhoog. Alleen bij niet-geliberaliseerde woonruimte komt daar de rest van de prijsregeling bij: toetsing van een voorgestelde huurverhoging, van de huurprijs na woningverbetering en van een all-in prijs, en verlaging van de huurprijs bij ernstige gebreken. Bij de huur van een ligplaats ligt het juist andersom: daar blijft vrijwel de hele prijsregeling buiten toepassing, ook de toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:247a BW). De afgesproken prijs is dus het beginpunt van de beoordeling, niet altijd het eindpunt.

Voor wie de beperkingen niet gelden

Bij geliberaliseerde woonruimte, waar de aanvangshuurprijs boven de wettelijke grens ligt, blijven grote delen van de prijsregeling buiten toepassing. Daar staat de afgesproken prijs veel steviger, al gelden ook daar enkele bepalingen onverkort, onder meer over de grens aan een contractuele huurverhoging en over de afrekening van bijkomende kosten. Voor ligplaatsen en voor middeldure huurwoonruimte kent de wet weer eigen uitzonderingen.

Een voorbeeld

Twee partijen spreken een maandhuur af voor een appartement. De huurder vindt na een halfjaar dat hij te veel betaalt, gelet op de staat van de woning. Kan hij zich beroepen op dit artikel? Nee, dit artikel wijst juist op de afspraak. Zijn kans ligt in de uitzonderingen: is hij binnen de wettelijke termijn, dan kan hij de aanvangshuurprijs laten toetsen, en dat staat ook open bij een geliberaliseerde woning. Slaagt die toetsing, dan kan de woning alsnog onder de prijsregeling vallen. Is hij te laat, dan vervalt alleen die toetsing en staat de prijs nog niet vast: hij kan de verhuurder een verlaging van de huurprijs voorstellen en, als die daar niet mee instemt, tot uiterlijk zes weken na de door hem voorgestelde ingangsdatum een uitspraak van de huurcommissie vragen (artikel 7:250 lid 4 BW en artikel 7:254 BW).

In de praktijk

Onderhandel over de prijs voordat u tekent, want daarna is de ruimte klein en hangt alles af van de vraag of een van de wettelijke uitzonderingen u helpt. Ga bij het aangaan van de huur meteen na of de woning onder de beschermende regeling valt en welke termijn geldt voor een toetsing van de aanvangshuurprijs. Voor de verhuurder is de boodschap dat een afgesproken prijs weliswaar geldt, maar dat een prijs die de wettelijke grenzen overschrijdt achteraf alsnog kan worden bijgesteld.