Boek 7 Artikel 242 (7:242 BW)

Artikel 7:242 BW zet een streep onder een aantal algemene huurbepalingen: bij woonruimte kan daarvan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het gaat om de kern van de bescherming rond gebreken en onderhoud. Wat de verhuurder moet verschaffen, wanneer hij een gebrek moet verhelpen, wanneer de huurprijs omlaag kan, wanneer hij schade moet vergoeden en hoe het onderhoud is verdeeld, staat daarmee vast. Een beding in het huurcontract dat de huurder daarin beperkt, is vernietigbaar.

Welke bepalingen het betreft

Het eerste lid noemt de bepaling over gebreken, de eerste twee leden van de bepaling over het verhelpen van gebreken, de regeling over vermindering van de huurprijs, die over schadevergoeding bij gebreken, en de verdeling van het onderhoud. In de nummering van dit boek zijn dat de artikelen 7:204, 7:206 BW, eerste en tweede lid, 207, 208 en 217. Het tweede lid voegt daar nog drie regels aan toe: het derde lid van artikel 7:216 BW over vergoeding van geoorloofde veranderingen, het tweede lid van artikel 7:224 BW over de staat waarin moet worden opgeleverd, en artikel 7:230 BW over de stilzwijgende voortzetting van de huur.

De uitzonderingen

• Veranderingen van de huurder zelf. Gaat het om herstellingen aan of gebreken van veranderingen en toevoegingen die de huurder zelf heeft aangebracht, dan geldt de bescherming niet. Over de zelf gebouwde serre of de zelf geplaatste keuken mogen partijen dus vrij afspreken wie voor herstel en gebreken verantwoordelijk is.

- De standaardregeling. Bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW, een door de overheid vastgestelde regeling voor een hele bedrijfstak, kan wel worden afgeweken, maar alleen van de bepalingen die het eerste lid noemt. Voor de drie regels van het tweede lid, over de vergoeding van geoorloofde veranderingen, over de staat bij oplevering en over de stilzwijgende voortzetting, bestaat die opening niet.

Wat semidwingend betekent

Semidwingend wil zeggen: afwijken mag wel ten voordele van de huurder, maar niet ten nadele. Een verhuurder die belooft ook de kleine herstellingen te doen of die een ruimere aansprakelijkheid aanvaardt, mag dat. Een beding dat zijn herstelplicht uitsluit, dat de huurder verbiedt huurverlaging te vragen bij gebreken of dat hem verplicht het gehuurde beter op te leveren dan hij het kreeg, houdt geen stand. Zo'n beding is vernietigbaar. Vernietiging kan buiten rechte, met een gemotiveerde brief aan de verhuurder; aan de bevoegdheid om te vernietigen zit een termijn.

Een voorbeeld

In de algemene voorwaarden bij een huurcontract staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade door gebreken en dat de huurder bij vertrek de woning geheel geschilderd en met nieuwe vloerbedekking moet opleveren. Beide bedingen gaan verder dan de wet toestaat. De aansprakelijkheid bij gebreken kan bij woonruimte niet worden uitgesloten, en de opleveringsplicht reikt niet verder dan de staat waarin de woning is ontvangen, met slijtage en ouderdom voor rekening van de verhuurder.

In de praktijk

Lees bij het tekenen vooral de bepalingen over onderhoud, gebreken en oplevering, en laat u niet ontmoedigen door de mededeling dat het standaardvoorwaarden zijn. Krijgt u een rekening of een eis die op zo'n beding steunt, wijs die dan schriftelijk en gemotiveerd van de hand. Voor de verhuurder geldt dat een beding dat in strijd is met deze bepalingen, door de huurder kan worden vernietigd.