Boek 7 Artikel 241 (7:241 BW)

Wat een gebrek is, staat in de algemene regels over huur ruim omschreven: het gaat om alles wat maakt dat de huurder niet het genot heeft dat hij mocht verwachten. Voor woonruimte wilde de wetgever meer houvast. Artikel 7:241 BW bepaalt daarom dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt vastgesteld welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Van die regeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Wat de aanwijzing doet

De aanwijzing werkt als een ondergrens. Staat een tekortkoming op de lijst, dan hoeft de huurder niet meer te discussiëren over de vraag óf het een gebrek is; dat staat vast. Voor het overige blijft de open omschrijving gelden: een tekortkoming die niet is aangewezen, kan nog steeds een gebrek zijn. De regeling maakt de beoordeling dus eenvoudiger zonder de bescherming te beperken. Zij hangt samen met de beoordeling van ernstige gebreken, waarbij de huurprijs tijdelijk omlaag kan totdat het gebrek is verholpen.

Voor wie geldt dit

De regeling hoort bij de afdeling over huur van woonruimte. Bij bedrijfsruimte en overige ruimte bestaat deze aanwijzing niet: daar hebben partijen meer ruimte om zelf af te spreken wat als gebrek geldt en wie het herstelt, en in zakelijke contracten gebeurt dat ook. Onbeperkt is die vrijheid niet, want de algemene gebrekenregeling kent voor alle huurobjecten een ondergrens: van de aansprakelijkheid voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen, en van de bevoegdheid van de huurder om na verzuim zelf te herstellen op kosten van de verhuurder, kan ook daar niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Voor huurders van woonruimte is de regeling dwingend in hun voordeel.

De rol van de melding

Ook bij een aangewezen gebrek is een melding het gewone startpunt: de huurder laat de verhuurder weten wat er mis is, bij voorkeur schriftelijk. Doet de verhuurder daarna niets, dan kan de huurder herstel vorderen en kan een tijdelijke vermindering van de huurprijs aan de orde komen over de periode vanaf de melding. Was het gebrek de verhuurder al voldoende bekend om er maatregelen tegen te nemen, dan loopt die vermindering ook zonder melding, vanaf de dag waarop hij het wist. En of hij schade moet vergoeden, hangt niet van een melding af, maar ervan of het gebrek hem is toe te rekenen of hij het bij het aangaan van de huur kende of had moeten kennen.

Een voorbeeld

In een huurwoning functioneert de verwarming al weken niet en er staat vocht in de woonkamer door een lekkend dak. De verhuurder stelt dat het meevalt en dat de huurder maar een kachel moet kopen. Voor gebreken van dit kaliber is de regeling geschreven: de huurder kan zich erop beroepen zonder te hoeven bewijzen dat dit onder de open omschrijving valt, en hij kan herstel afdwingen en verlaging van de huurprijs verlangen zolang het gebrek voortduurt. Hij moet dan wel op tijd zijn: voor die verlaging geldt een vervaltermijn van zes maanden, te rekenen vanaf de dag na zijn melding, en bij de huurcommissie kan hij pas terecht als de verhuurder het gebrek zes weken na die melding nog niet heeft verholpen. Wacht hij langer, dan blijft over het verleden hoogstens verlaging over de zes maanden vóór zijn vordering of verzoek over.

In de praktijk

Meld schriftelijk, beschrijf wat er niet werkt en sinds wanneer, en stel een redelijke termijn voor herstel. Maak foto's en bewaar de correspondentie. Gebeurt er niets, dan loopt de weg voor herstel en schade via de rechter; voor verlaging van de huurprijs kunt u bij niet-geliberaliseerde woonruimte naar de huurcommissie, terwijl de huurder van een geliberaliseerde zelfstandige woning die verlaging bij de rechter moet vorderen. Voor de verhuurder is de les dat een beding waarin de huurder afziet van zijn rechten bij gebreken, bij woonruimte geen stand houdt, en dat snel herstel altijd goedkoper is dan een procedure.