Boek 7 Artikel 240 (7:240 BW)

De hoofdregel van artikel 7:217 BW is dat kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen; ander onderhoud en het verhelpen van gebreken zijn zaak van de verhuurder. Wat onder 'klein' valt, zegt die hoofdregel niet. Artikel 7:240 BW maakt het daarom mogelijk bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen welke herstellingen als kleine herstellingen gelden. Van wat op die grond is vastgesteld, kan niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken.

Voor wie geldt dit

Het artikel staat in de afdeling over huur van woonruimte en werkt daar. Bij bedrijfsruimte en overige ruimte geldt deze bescherming niet: daar mogen partijen het onderhoud in beginsel zelf verdelen, en in zakelijke huurcontracten wordt een flink deel van het onderhoud vaak bij de huurder gelegd. Voor woonruimte is die vrijheid begrensd.

Het Besluit kleine herstellingen

Op grond van dit artikel is het Besluit kleine herstellingen vastgesteld. In de bijlage bij dat besluit staat een opsomming van concrete werkzaamheden die de huurder zelf moet uitvoeren of betalen. Het gaat om alledaagse werkzaamheden, zoals het smeren van hang- en sluitwerk, het vervangen van schakelaars en wandcontactdozen en het ontstoppen van afvoeren. Voor wat wel in de opsomming staat, ligt de verdeling vast: daarover hoeven huurder en verhuurder niet meer te onderhandelen.

Het besluit staat naast de verplichting van de verhuurder om gebreken te verhelpen. Een herstelling die niet als klein kan worden aangemerkt, valt onder die verplichting, ook als de huurder de reparatie zelf technisch zou kunnen uitvoeren.

Kan hiervan worden afgeweken

Niet ten nadele van de huurder. Een bepaling in het huurcontract die het vervangen van kozijnen of het herstel van het dak bij de huurder legt, botst met deze regel en heeft in zoverre geen effect. Wat wel als kleine herstelling geldt, komt voor rekening van de huurder, ongeacht of hij het werk zelf doet of daarvoor een vakman inschakelt. Ten voordele van de huurder mag wel worden afgeweken: een verhuurder die ook de kleine herstellingen op zich neemt, mag dat afspreken. Voor herstellingen aan veranderingen die de huurder zelf heeft aangebracht, kent de wet een eigen regeling.

Een voorbeeld

Een huurder krijgt een rekening voor het vervangen van een versleten kraanleertje en voor het opnieuw afstellen van de voordeur die klemt doordat het pand is verzakt. Het eerste is een eenvoudige reparatie die bij de huurder hoort. De verzakking van het pand is dat niet: die raakt de bouwkundige staat en komt voor rekening van de verhuurder. Een contractbepaling waarin staat dat alle reparaties tot een bepaald bedrag voor de huurder zijn, verandert dat niet.

In de praktijk

Meld gebreken altijd, ook als u vermoedt dat het om een klein herstel gaat, want de melding is het startpunt van uw rechten. Voer geen grote reparaties op eigen kosten uit in de veronderstelling dat het toch voor u is; vraag eerst schriftelijk wie het betaalt. Een beding in het huurcontract of in algemene voorwaarden dat meer onderhoud bij de huurder van woonruimte legt dan de wet toestaat, heeft in zoverre geen gevolg; een rekening die alleen op zo'n beding steunt, hoeft de huurder niet te betalen.