Boek 7 Artikel 233 (7:233 BW)

Artikel 7:233 BW geeft de omschrijving die de deur opent naar de huurbescherming voor bewoners. Woonruimte is een gebouwde onroerende zaak voor zover die als woning is verhuurd, zelfstandig of onzelfstandig, en daarnaast een woonwagen, een standplaats en een ligplaats. Ook de onroerende aanhorigheden vallen eronder. Wie onder deze omschrijving valt, valt onder de afdeling over huur van woonruimte, met de bescherming tegen opzegging, de regels over de huurprijs en de bijzondere regelingen voor medebewoners.

Als woning verhuurd

Twee elementen zijn beslissend: het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak, en die moet als woning zijn verhuurd. Het gaat dus niet alleen om de steen, maar om wat partijen zijn overeengekomen. Een zolderetage die als opslag is verhuurd, is geen woonruimte; dezelfde etage die als woning is verhuurd, wel. De woorden voor zover in de wettekst maken bovendien mogelijk dat een pand gesplitst wordt beoordeeld: het voorste deel is winkel, de bovenwoning is woonruimte.

Zelfstandig of onzelfstandig

De omschrijving omvat uitdrukkelijk beide. Een studentenkamer met een gedeelde keuken en douche is dus net zo goed woonruimte als een eengezinswoning. Het verschil tussen zelfstandig en onzelfstandig is wel van belang voor andere regels, onder meer voor de huurprijsbescherming en voor de vraag wie medehuurder kan worden; het volgende artikel geeft daarvoor de maatstaf. Voor de toegang tot de afdeling zelf maakt het onderscheid niet uit.

Woonwagens, standplaatsen en ligplaatsen

De wetgever heeft deze drie er uitdrukkelijk bij gezet, omdat het zonder die toevoeging de vraag zou zijn of ze onder de omschrijving vallen. Een woonwagen is verplaatsbaar en dus niet vanzelf een gebouwde onroerende zaak; een standplaats is een kavel; een ligplaats is een plek in het water. Voor de woonwagen levert dat een volledige gelijkstelling op. Bij een woonboot geldt de bescherming alleen voor de ligplaats: het vaartuig zelf is doorgaans geen gebouwde onroerende zaak, zodat wie de boot of de ark zelf huurt daarmee nog niet onder de afdeling over woonruimte valt. De wet omschrijft alle drie afzonderlijk in de artikelen die hierop volgen.

Aanhorigheden

Onroerende aanhorigheden horen bij de woonruimte. Dat zijn de onderdelen die feitelijk bij de woning horen en mee zijn verhuurd: de tuin, de schuur, de berging, het balkon, de eigen oprit, soms de parkeerplaats. Dat is meer dan een detail, want het betekent dat de bescherming zich ook daarover uitstrekt. Een verhuurder kan de tuin of de schuur niet los van de woning opzeggen, en een gebrek aan de berging is een gebrek aan het gehuurde. Of iets aanhorigheid is, hangt af van wat is verhuurd en hoe de zaken feitelijk samenhangen.

In de praktijk

Bij twijfel over uw positie kijkt u naar drie dingen: wat er is verhuurd, waarvoor het is verhuurd, en wat er feitelijk gebeurt. Een schriftelijk contract dat de ruimte anders noemt dan zij is, verandert de kwalificatie niet. Voor de verhuurder betekent deze omschrijving dat hij nauwkeurig moet vastleggen wat hij verhuurt en met welke bestemming, want juist die omschrijving bepaalt welk regime op de overeenkomst van toepassing is en welke bescherming de huurder heeft.