- Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.
- Het eerste lid geldt niet in geval de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen.
- De verhuurder kan niet verlangen dat de huurder voor het einde van de in lid 1 bedoelde termijn tot ontruiming overgaat. De indiening van het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist.
- Het verzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
- De verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend. Lid 3, tweede zin, en lid 4 zijn van toepassing.
- Zo partijen het niet eens zijn over de som die de huurder gedurende de termijn waarmee de verlenging heeft plaats gevonden, voor het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan verplicht is te betalen, stelt rechter deze som vast op een, gezien het huurpeil ter plaatse, redelijk bedrag. Hij kan, zo een der partijen dit verzoekt, te dier zake een voorlopige voorziening treffen. Voor het overige blijven gedurende deze termijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen van kracht.
- Bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast. De beschikking geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
- Tegen een beschikking krachtens dit artikel staat geen hogere voorziening open.
- Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
- De leden 1–9 zijn niet van toepassing, wanneer de overeenkomst tevens aan de omschrijving voldoet van een overeenkomst als bedoeld in artikel 50a, onderdelen c of f.
←
Terug 7:230 · Stilzwijgende voortzetting van de huur na afloop
Verder 7:231 · Ontbinding van de huur van een gebouw alleen door de rechter
→
Boek 7 Artikel 230a (7:230a BW)
Uitstel van ontruiming bij huur van overige gebouwde ruimte
Wettekst
Toelichting
Huurders van een gebouw dat geen woonruimte en geen bedrijfsruimte in de zin van deze titel is, hebben geen recht op voortzetting van de huur, maar wel op uitstel van de ontruiming. Artikel 7:230a BW laat hen de rechter verzoeken de termijn waarbinnen zij moeten ontruimen te verlengen. Om welke ruimte het gaat, volgt uit wat er overblijft nadat woonruimte en bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW: onder meer ruimte voor een kleinhandels-, restaurant-, café- of ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal, en ruimte voor een hotel- of kampeerbedrijf) zijn afgetrokken. Denk aan een schoolgebouw, een repetitieruimte voor een orkest of een archiefruimte. De huur is en blijft geëindigd; alleen het moment van vertrek schuift op.
Voor dat verzoek heeft de huurder twee maanden, gerekend vanaf de dag waartegen de verhuurder hem schriftelijk heeft aangezegd dat hij moet ontruimen. Zolang de termijn loopt en zolang op het verzoek niet is beslist, mag de verhuurder geen ontruiming verlangen: het indienen van het verzoek schorst de verplichting om te vertrekken. Wie de twee maanden laat verstrijken zonder een verzoek in te dienen, kan zich niet meer op dit artikel beroepen en moet ontruimen.
Wanneer bestaat er geen recht op uitstel
- De huurder heeft zelf opgezegd. Wie zelf een einde maakt aan de huur, kan achteraf geen uitstel vragen.
- De huurder heeft uitdrukkelijk met de beëindiging ingestemd. Een getekende beëindigingsovereenkomst sluit de weg dus af.
- De huurder is al veroordeeld tot ontruiming wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen.
Hoe de rechter beslist
Het vierde lid vraagt de rechter twee kanten tegen elkaar af te zetten. Aan de ene kant staat wat vertrek kost voor de huurder en voor een onderhuurder die er met recht in zit; aan de andere kant staat wat het de verhuurder kost als het gebruik doorloopt. Weegt de eerste kant zwaarder, dan kan uitstel worden gegeven. Ook als die weging goed uitpakt voor de huurder, wordt het verzoek toch afgewezen wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat voortzetting niet van hem kan worden gevergd wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast voor hemzelf of voor medegebruikers, of wanbetaling. Tegen de beslissing staat geen hogere voorziening open: hoger beroep noch cassatie.
Hoe lang en tegen welke prijs
De verlenging kan worden uitgesproken voor ten hoogste een jaar na het einde van de overeenkomst. Daarna kan de huurder nog twee keer om verlenging vragen, telkens met ten hoogste een jaar, dus in het uiterste geval drie jaar in totaal. Elk vervolgverzoek moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de lopende termijn zijn ingediend. Zijn partijen het niet eens over wat de huurder in die periode moet betalen, dan stelt de rechter dat bedrag vast op een gezien het huurpeil ter plaatse redelijk bedrag, zo nodig eerst bij voorlopige voorziening. Voor het overige blijven de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst gewoon gelden. Wijst de rechter het verzoek af, dan bepaalt hij wanneer moet worden ontruimd; die beslissing werkt als een veroordeling tot ontruiming.
Kan hiervan worden afgeweken
Nee. Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een beding in het huurcontract waarin de huurder vooraf afstand doet van zijn recht om verlenging te vragen, heeft dus geen effect. Hetzelfde geldt voor een beding dat de termijnen van het artikel verkort of de maatstaf van het vierde lid in het voordeel van de verhuurder verschuift. Wel sluit het artikel in het tiende lid een bijzondere categorie overeenkomsten uit die elders in dit boek is omschreven; voor die overeenkomsten gelden de eerste negen leden niet.
In de praktijk
De termijn van twee maanden loopt vanaf het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd; de datum van die aanzegging is dus bepalend. Voor de verhuurder geldt dat de termijn voor de huurder pas gaat lopen met een schriftelijke aanzegging van de ontruiming.
Redactionele toelichting .
Geen juridisch advies.
Relevante jurisprudentie
Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.
-
Woonruimte of bedrijfsruimte van art. 7:230a?
In geschil was of het gehuurde overwegend woonruimte was of bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. De Hoge Raad oordeelde dat die kwalificatie afhangt van de uitleg van de huurovereenkomst, waarbij het aankomt op wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen mochten afleiden. Dat een van partijen zonder toereikende volmacht heeft gehandeld, is voor die uitleg in beginsel niet van belang. Van de kwalificatie hangt af of de huurder ontruimingsbescherming kan vragen.
-
Mag een gemengde huurovereenkomst worden gesplitst?
Het gehuurde werd deels als woning, deels als bedrijfsruimte gebruikt, zodat verschillende huurregimes in beeld kwamen. De Hoge Raad besliste dat de rechter bij de vraag of de overeenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten kan worden gesplitst alle omstandigheden van het geval moet betrekken, zonder dat aan enige omstandigheid op voorhand doorslaggevend gewicht toekomt. Het oordeel dat splitsing hier niet mogelijk was, hield stand. Voor de praktijk betekent dit dat de kwalificatie van een gemengd object feitelijk van aard is en niet met één vuistregel wordt beslist.
Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.