Boek 7 Artikel 228 (7:228 BW)

Artikel 7:228 BW geeft de twee basismanieren waarop een huurovereenkomst eindigt. Is de huur voor bepaalde tijd aangegaan, dan houdt zij vanzelf op als die tijd verstreken is; opzeggen is daarvoor niet nodig. Is zij voor onbepaalde tijd aangegaan of tot onbepaalde tijd verlengd, dan eindigt zij door opzegging. Voor onroerende zaken die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte zijn, staat er bovendien een minimumtermijn bij: opzeggen gebeurt tegen een dag waarop de huur moet worden betaald, met een termijn van ten minste een maand.

Voor wie geldt dit

Als bepaling uit de algemene afdeling van de huurtitel geldt artikel 7:228 BW voor elke huurovereenkomst, behalve voor zover een bijzondere afdeling iets anders regelt. De tekst van het tweede lid laat al zien waar die bijzondere regels liggen: de minimumtermijn van een maand is geschreven voor onroerende zaken die noch woonruimte noch bedrijfsruimte zijn. Voor woonruimte en bedrijfsruimte bevat de titel eigen afdelingen die het einde van de huur uitgebreider regelen en de huurder meer bescherming geven. Voor roerende zaken noemt het tweede lid geen minimumtermijn.

Huur voor bepaalde tijd

Het eerste lid zegt dat de huur voor bepaalde tijd eindigt 'zonder dat daartoe een opzegging vereist is'. Er hoeft dus niets te worden gedaan. Of een overeenkomst werkelijk voor bepaalde tijd is aangegaan, volgt uit wat partijen hebben afgesproken; een contract kan ook een minimumduur noemen met een voortzetting daarna, en dan is de huur na die duur niet vanzelf geëindigd. Bij woonruimte bepaalt bovendien de bijzondere regeling wat een tijdelijke huur is en wat er gebeurt als de termijn verstrijkt.

Huur voor onbepaalde tijd en de opzegtermijn

Bij onbepaalde tijd is opzeggen de weg. Voor onroerende zaken die noch woonruimte noch bedrijfsruimte zijn, stelt de wet twee eisen aan de opzegging: zij moet gericht zijn tegen een dag waarop de huur moet worden betaald, en er moet ten minste een maand tussen zitten. Wordt de huur per maand vooruit betaald op de eerste, dan is de eerste van een volgende maand de dag waartegen wordt opgezegd. Beide partijen kunnen op deze manier opzeggen; de wet eist hier geen reden.

Een voorbeeld. Iemand huurt een opslagbox, per maand betaald op de eerste, voor onbepaalde tijd. Hij zegt op 20 maart op. De opzegging kan dan gelden tegen 1 mei, want tegen 1 april is er geen volle maand meer. Dit artikel stelt geen vormvereiste aan de opzegging. Een opzegging per brief of e-mail met een uitdrukkelijk genoemde einddatum maakt het tijdstip en de inhoud van de opzegging wel aantoonbaar.

Kan hiervan worden afgeweken

Voor de gevallen die onder artikel 7:228 BW blijven vallen, mogen partijen een langere of een andere opzegtermijn afspreken. Ook de termijn van ten minste een maand voor overige onroerende zaken is regelend recht: hij geldt tenzij partijen iets anders zijn overeengekomen. Zodra het om woonruimte of bedrijfsruimte gaat, geldt bovendien dat de bijzondere regelingen daar grotendeels niet ten nadele van de huurder opzij kunnen worden gezet.

In de praktijk

Wat er wordt gehuurd, bepaalt welk regime geldt; het contract bepaalt vervolgens de duur en de opzegtermijn. Bij het einde van de huur komen ook praktische punten aan de orde, zoals het inleveren van de sleutels en een eindinspectie. Blijft de huurder na afloop met goedvinden van de verhuurder gebruiken, dan kan de overeenkomst op grond van artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd worden verlengd. Zo kan een huur voor bepaalde tijd alsnog een huur worden die alleen door opzegging eindigt.