Boek 7 Artikel 227 (7:227 BW)

Op een verhuurde zaak kan later een beperkt recht worden gevestigd of overgedragen, bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid, een recht van gebruik of een hypotheek. Gaat het niet om de rechten die de huur laten overgaan op een verkrijger, dan blijft de verhuurder gewoon verhuurder. Artikel 7:227 BW zorgt ervoor dat de huurder daar geen last van heeft: degene die het beperkte recht krijgt, moet zich onthouden van iedere uitoefening die het gebruik door de huurder belemmert. De huurder gaat dus voor, ook al is zijn recht persoonlijk en het andere zakelijk.

Hoe dit zich verhoudt tot de overgang van de huur

Het eerste lid van artikel 7:226 BW regelt de zware gevallen: bij overdracht van de zaak en bij vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal gaat de huurovereenkomst zelf over op de verkrijger. Die wordt dan verhuurder. Artikel 7:227 BW vult de rest in. Voor beperkte rechten die daar niet onder vallen, verandert er niets aan de huurovereenkomst; er komt alleen een rechthebbende bij die zich moet inhouden.

Wat de gerechtigde moet nalaten

De verplichting is een onthoudingsplicht, geen zorgplicht. De rechthebbende hoeft niets voor de huurder te doen; hij mag alleen zijn recht niet zo uitoefenen dat de huurder het gehuurde niet meer kan gebruiken zoals hij mocht verwachten. Enkele voorbeelden.

• Een erfdienstbaarheid van weg. De gerechtigde mag over het perceel rijden, maar niet de laad- en losplaats van de huurder blokkeren of de toegang tot het gehuurde afsluiten.
• Een recht van gebruik of bewoning. Dat mag niet worden uitgeoefend in het deel dat verhuurd is, zolang de huur loopt.

- Een recht om leidingen of installaties te hebben. Werkzaamheden daaraan mogen niet meer overlast geven dan nodig is.

Een voorbeeld

Een ondernemer huurt een bedrijfsruimte met een eigen achteringang en een strook grond ervoor waar zijn klanten parkeren. De eigenaar vestigt daarna ten behoeve van de buurman een erfdienstbaarheid om over die strook te rijden. De buurman mag daar rijden, maar hij mag er geen container neerzetten en de doorgang niet zo gebruiken dat de huurder zijn bedrijf niet meer kan voeren. Doet hij dat toch, dan kan de huurder hem daar rechtstreeks op aanspreken.

Wat de huurder kan doen

Omdat de verplichting rechtstreeks tegenover de huurder geldt, kan de huurder zelf optreden tegen de gerechtigde en een verbod of ontruiming van de belemmering vorderen. Daarnaast houdt hij zijn rechten tegenover zijn verhuurder: als het gebruik door de belemmering minder wordt, is dat een gebrek waarvoor de verhuurder aanspreekbaar is. Melden bij de verhuurder blijft daarom de eerste stap, ook als de hinder van een ander komt.

In de praktijk

Kijk bij het aangaan van een huurovereenkomst welke rechten er al op de zaak rusten, want deze bescherming geldt voor rechten die ná de huur ontstaan. Legt iemand met een nieuw recht beslag op uw gebruik, leg dan schriftelijk vast wat u precies mist en sinds wanneer, meld het bij de verhuurder en spreek de rechthebbende aan. Voor de eigenaar die zo'n recht wil vestigen is de les dat hij zijn huurders niet kan wegregelen met een akte bij de notaris.