Boek 7 Artikel 221 (7:221 BW)

Wie iets huurt, mag het volgens artikel 7:221 BW in beginsel ook door een ander laten gebruiken: helemaal of voor een deel, tegen betaling of gratis. Er is één rem op dat recht. De huurder mag het niet doen als hij moest begrijpen dat de verhuurder daar redelijke bezwaren tegen zou hebben. Het uitgangspunt is dus vrijheid, met een uitzondering die de verhuurder beschermt tegen gebruikers die hij niet hoeft te accepteren.

Voor wie geldt dit

De bepaling staat in de algemene afdeling over de verplichtingen van de huurder en geldt daarom voor huur in het algemeen: een bestelbus, een machine, een loods, een kantoor, een vakantiewoning. Voor de huur van woonruimte en voor bedrijfsruimte kent de wet in eigen afdelingen aanvullende regels, en in vrijwel elk schriftelijk huurcontract staat bovendien een eigen bepaling over onderhuur. Artikel 7:221 BW is het vangnet: het zegt wat geldt als partijen niets hebben afgesproken en geen bijzondere regel voorgaat.

In gebruik geven is niet hetzelfde als de huur overdragen

Wat er niet gebeurt, is minstens zo belangrijk. De huurder die een ander laat gebruiken blijft zelf huurder. Hij blijft de huurprijs verschuldigd, blijft verantwoordelijk voor het onderhoud dat op hem rust en moet het gehuurde aan het einde teruggeven. Sterker nog: op grond van artikel 7:219 BW staat hij tegenover de verhuurder voor de gedragingen van degene die met zijn goedvinden het gehuurde gebruikt op dezelfde voet in als voor zijn eigen gedrag. Overlast of schade van de onderhuurder komt dus bij hem terecht. In gebruik geven is geen manier om uit het contract te stappen.

Wanneer heeft de verhuurder redelijke bezwaren

De maatstaf is niet of de verhuurder achteraf bezwaar maakt, maar of de huurder op het moment van in gebruik geven moest aannemen dat er redelijke bezwaren zouden zijn. Dat wordt objectief beoordeeld: wat zou een normale verhuurder in deze verhouding vinden van deze gebruiker en dit gebruik. Meestal draait het om drie dingen.

• De persoon van de gebruiker. Is er reden om aan te nemen dat hij niet zorgvuldig met de zaak omgaat of niet zal betalen, dan liggen bezwaren voor de hand.
• De aard van het gebruik. Een woning die feitelijk een hotelkamer of een bedrijfsruimte wordt, wijkt af van waarvoor is verhuurd; dat mag de verhuurder tegenhouden.
• De omvang. Een deel van een pand aan een collega laten gebruiken is iets anders dan het geheel ontruimen en aan een onbekende overlaten.

Iemand huurt een bedrijfsloods en gaat een halfjaar in het buitenland werken. Hij laat een bevriende ondernemer in die tijd een hoek van de loods gebruiken voor opslag van dezelfde soort goederen. Dat past binnen artikel 7:221 BW: het gebruik verandert nauwelijks en de huurder blijft aanspreekbaar. Zou hij de hele loods afstaan aan een bedrijf dat er vuurwerk wil opslaan, dan moest hij begrijpen dat de verhuurder daartegen bezwaar heeft, en handelt hij in strijd met deze bepaling.

Kan hiervan worden afgeweken

Artikel 7:221 BW zegt zelf niet dat het dwingend is. Bij gewone huur mogen partijen dus afspreken dat in gebruik geven alleen met schriftelijke toestemming mag, of helemaal niet. Zo'n beding komt veel voor en is dan gewoon geldig. Bij woonruimte draait de wet het uitgangspunt zelfs om: artikel 7:244 BW ontneemt iedere huurder van woonruimte de vrijheid van artikel 7:221 BW, zodat hij het gehuurde in beginsel door niemand anders mag laten gebruiken, ook niet voor een deel. Alleen wie een zelfstandige woning huurt en daar zijn hoofdverblijf heeft, mag een gedeelte van die woning aan een ander in gebruik geven; ook die ruimte kan in het huurcontract worden uitgesloten.

In de praktijk

Voor de huurder is de veilige route eenvoudig: vraag toestemming, en vraag die schriftelijk. Wie zonder overleg zijn woning of pand aan een ander overlaat terwijl het contract dat verbiedt, schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat kan leiden tot een vordering tot ontruiming van de gebruiker en, als de tekortkoming ernstig genoeg is, tot ontbinding van de huur; gaat het om een gebouwde onroerende zaak, dan moet de rechter aan die ontbinding te pas komen. Voor de verhuurder is de les dat een enkel ongenoegen niet genoeg is: hij moet kunnen uitleggen waarom zijn bezwaar redelijk is.