Boek 7 Artikel 213 (7:213 BW)

Deze korte bepaling bevat een open norm die in de praktijk veel gewicht heeft. De huurder moet zich bij het gebruik van de gehuurde zaak gedragen zoals een goed huurder betaamt. Wat dat precies inhoudt, vult de wet niet in; dat hangt af van wat er is gehuurd, van de omgeving en van de omstandigheden. De norm werkt aanvullend op de concrete verplichtingen die elders in de titel staan.

Voor wie geldt dit

Deze plicht geldt voor iedere huurovereenkomst, of het nu om een woning, een bedrijfsruimte, een andere ruimte of een roerende zaak gaat. Zij richt zich tot de huurder, maar strekt verder dan zijn eigen gedrag: voor de gedragingen van mensen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daar bevinden, is hij op dezelfde manier aansprakelijk als voor zijn eigen doen en laten.

Wat de norm zoal omvat

Uit de rechtspraktijk komt een aantal terugkerende thema's naar voren.

• Geen ernstige overlast veroorzaken voor omwonenden of medebewoners.
• Zorgvuldig omgaan met het gehuurde en het niet laten verwaarlozen.
• Geen gebruik dat gevaar oplevert of dat het gehuurde beschadigt, zoals het inrichten van een kwekerij of het opslaan van gevaarlijke stoffen.
• Melden wat de verhuurder moet weten, zoals gebreken of aanspraken van derden.

- Toegang verlenen waar dat volgens de wet of de overeenkomst moet, bijvoorbeeld voor dringende werkzaamheden.

Waarom een open norm

Een uitputtende lijst zou nooit compleet zijn. Wat bij een appartement in een dichtbevolkte straat onbehoorlijk is, kan bij een vrijstaande loods onschuldig zijn. Door met een maatstaf te werken kan per situatie worden beoordeeld of het gedrag door de beugel kan, met inachtneming van wat partijen zijn overeengekomen en wat in de gegeven omstandigheden redelijk is.

Wat er op het spel staat

Schending van deze norm is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Bij ernstige of aanhoudende schending kan de verhuurder ontbinding van de overeenkomst met ontruiming vorderen. Juist bij woonruimte is dat een zwaar middel, en de rechter weegt de ernst en de duur van het gedrag af tegen het belang van de huurder bij behoud van zijn woning. Een enkele klacht leidt dus niet tot verlies van de woning, structureel wangedrag kan dat wel.

Voorbeeld: een huurder houdt maandenlang 's nachts luide muziek aan ondanks herhaalde waarschuwingen, en buren doen meldingen bij de verhuurder. Dat is geen gedrag van een goed huurder. Blijft het aanhouden nadat hij schriftelijk is aangesproken, dan kan dat een grond voor ontbinding opleveren.

In de praktijk

Voor de huurder: reageer op klachten en leg vast wat u doet om het probleem op te lossen; dat maakt later verschil. Voor de verhuurder: bouw een dossier op met concrete data, meldingen en waarschuwingen, want een vordering die op algemeenheden rust, houdt zelden stand. En bedenk dat de huurder ook aanspreekbaar is op wat zijn bezoek, zijn gezinsleden of zijn onderhuurder doen.