Boek 7 Artikel 211 (7:211 BW)

Wordt een huurder aangesproken door iemand die stelt rechten op het gehuurde te hebben, dan hoeft hij dat gevecht niet alleen te voeren. Dit artikel verplicht de verhuurder om na een kennisgeving van de huurder in het geding te komen en daar de belangen van de huurder te verdedigen. Bovendien moet hij de kosten vergoeden die door de vordering zijn ontstaan.

Wanneer de plicht ontstaat

Het moet gaan om een vordering van een derde tegen de huurder die strekt tot uitwinning, of tot het verlenen van een recht waarmee het gehuurde volgens de huurovereenkomst niet belast had mogen zijn. Denk aan iemand die stelt eigenaar te zijn, aan een beslaglegger of aan iemand die een zakelijk recht op het pand opeist. De plicht ontstaat na kennisgeving door de huurder; die stap moet de huurder dus zelf zetten.

Waarom de verhuurder aan zet is

De verhuurder heeft zich verbonden het gebruik te verschaffen en te laten. Komt een derde daartussen, dan raakt dat rechtstreeks aan wat hij heeft beloofd. Bovendien beschikt hij over de stukken en de kennis over de herkomst van zijn recht op de zaak; de huurder heeft die niet. Het is dus zowel eerlijk als praktisch dat hij het verweer voert.

De kosten

De verhuurder moet alle kosten vergoeden die door de vordering zijn ontstaan. Daar zit één beperking aan: heeft de huurder niet onverwijld kennisgegeven, dan hoeft de verhuurder alleen de kosten te dragen die ná de kennisgeving zijn ontstaan. Dat maakt snel melden financieel van belang. Wie eerst zelf gaat procederen en pas later aan de bel trekt, blijft met het eerste deel van de rekening zitten.

Onderhuur

Het derde lid trekt de regeling door naar de onderhuurverhouding. Wordt de onderhuurder aangesproken door de hoofdverhuurder over het ondergehuurde, dan gelden dezelfde regels voor de onderverhuurder: die moet in het geding komen en de kosten dragen. Voor de toepassing van de betreffende regeling in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt zo'n vordering gelijkgesteld aan een vordering tot uitwinning, zodat de procesrechtelijke weg dezelfde is.

Het verschil met een gebrek

Een bewering van recht zonder dat er feitelijk iets gebeurt, is geen gebrek in de zin van de huurtitel; daarvoor bestaat juist deze aparte regeling. Andersom is feitelijke hinder door derden zonder dat zij een recht pretenderen evenmin een gebrek. Het loont dus om vast te stellen met welke van de twee situaties u te maken hebt, want de wegen lopen uiteen.

Voorbeeld: een huurder van een bedrijfsruimte wordt gedagvaard door iemand die stelt eigenaar van het pand te zijn en ontruiming eist. De huurder meldt dat direct aan zijn verhuurder. Die moet in de procedure verschijnen en het verweer voeren, en moet de kosten dragen die de huurder daardoor maakt.

In de praktijk

Meld een claim van een derde onmiddellijk en schriftelijk aan uw verhuurder, en bewaar het bewijs van die melding; de datum bepaalt vanaf wanneer de kosten voor zijn rekening komen. Voer niet zelf het verweer zonder hem in te schakelen. Voor de verhuurder geldt dat wegkijken geen optie is: de plicht om te verschijnen en te verdedigen is niet vrijblijvend.