Boek 7 Artikel 207 (7:207 BW)

Wie minder woon- of gebruiksgenot heeft door een gebrek, hoeft niet de volle huur te betalen. Dit artikel geeft de huurder het recht een vermindering van de huurprijs te vorderen die evenredig is aan het verlies aan genot. Die vermindering loopt vanaf de dag waarop hij het gebrek behoorlijk heeft gemeld, of vanaf de dag waarop de verhuurder er al voldoende van wist om maatregelen te nemen, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Voor wie geldt dit

Het recht komt toe aan de huurder bij alle huur. Het staat naast de plicht van de verhuurder om te herstellen: de huurder kan dus tegelijk herstel vragen en over de tussenliggende periode een lagere huurprijs verlangen. Die lagere prijs stelt hij niet zelf vast; de wet spreekt van een vordering.

Het startpunt: de melding

De datum van de melding is beslissend. Een gebrek dat de verhuurder niet kent, leidt niet tot vermindering, hoe lang het ook al bestaat. Behoorlijk kennisgeven betekent duidelijk maken wat er mis is, zodat de verhuurder weet wat hem te doen staat. Daarnaast noemt de wet het geval dat de verhuurder het gebrek al voldoende kende om maatregelen te nemen; dan is een aparte melding niet nodig. Dat kan bijvoorbeeld spelen bij een gebrek dat het hele gebouw treft.

Het eindpunt: het herstel

De vermindering loopt door tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Bij huur van woonruimte die niet geliberaliseerd is, geldt bovendien een vervaltermijn van zes maanden, te rekenen vanaf de dag na de melding (artikel 7:257 BW). Laat de huurder die termijn verstrijken, dan verliest hij zijn aanspraak niet helemaal, maar kan hij voor het verleden geen vermindering meer krijgen over een langere periode dan de zes maanden voorafgaand aan het instellen van zijn vordering of het indienen van zijn verzoek. Wordt het gebrek slechts gedeeltelijk verholpen, dan blijft over het restant een aanspraak bestaan zolang het genot beperkt is.

Hoe evenredig wordt berekend

Het artikel bepaalt dat de vermindering evenredig moet zijn aan de vermindering van het huurgenot die het gebrek veroorzaakt.

Wanneer er geen aanspraak is

Het tweede lid sluit twee gevallen uit: gebreken die de huurder zelf moet verhelpen op grond van artikel 7:217 BW, en gebreken waarvoor hij tegenover de verhuurder aansprakelijk is. Wie de schade zelf heeft veroorzaakt of wie een kleine herstelling laat liggen, kan daarvoor dus geen korting op de huur claimen.

Voorbeeld: een huurder meldt op 1 maart dat de badkamer door een lekkage onbruikbaar is. Het herstel is op 1 mei klaar. Over die twee maanden kan hij een vermindering van de huurprijs vorderen die past bij het gemis van een badkamer, dus een bedrag dat de zwaarte van dat gemis weerspiegelt.

In de praktijk

Een schriftelijke melding met bewijs van de datum legt vast vanaf wanneer de vermindering kan ingaan. Een beschrijving van wat door het gebrek niet te gebruiken is, onderbouwt de omvang van de vermindering.