Artikel 15.5 Ow: Woning gekocht na een planwijziging

Een aanvraag om nadeelcompensatie strandt vaak op risicoaanvaarding: wie koopt terwijl de nadelige ontwikkeling al in de regels zichtbaar was, heeft het risico daarvan zelf genomen. Artikel 4:126, tweede lid, onder a, Awb laat dat meewegen. Dit artikel geeft daarop een harde ondergrens voor woningkopers. In de praktijk is dit de grond waarop aanvragen het vaakst afketsen.

Zijn drie voorwaarden samen vervuld, dan staat vast dat de aanvrager het risico in ieder geval niet heeft aanvaard. Ten eerste moet hij een tot woning bestemde onroerende zaak hebben gekocht op de wijze van artikel 7:2 BW, en wel na de vaststelling of wijziging van het omgevingsplan. Ten tweede moet het gaan om een aanvraag waarop artikel 15.1, tweede lid, of 15.4, eerste lid, Ow van toepassing is: de schade komt dus van een latere vergunning of van het feitelijk beginnen van de activiteit. Ten derde moet de schade bestaan uit waardevermindering van die onroerende zaak.

Wat de regel betekent

De inhoud van het omgevingsplan op het moment van de koop wordt de koper dan niet tegengeworpen. Dat past bij de systematiek van artikel 15.1, tweede lid, Ow: zolang de activiteit nog een vergunning nodig heeft, is het plan niet het schadeveroorzakende besluit, en het risico van een besluit dat nog niet is genomen kan de koper niet hebben aanvaard. Of de koper het plan voor de koop heeft ingezien, doet voor deze regel niet ter zake.

Wat de regel niet betekent

Het artikel zegt niet dat de schade wordt vergoed. Het haalt één afwijzingsgrond weg. De aanvraag moet nog steeds door de maatstaf van artikel 4:126 Awb komen, en van de waardedaling blijft op grond van artikel 15.7 Ow een vast deel voor rekening van de eigenaar. Omgekeerd is de regel geen uitputtende omschrijving van risicoaanvaarding: dat de voorwaarden niet alle drie zijn vervuld, betekent niet dat het risico wél is aanvaard.

Een voorbeeld. Een gezin koopt in maart een woning. Het omgevingsplan stond al twee jaar toe dat op het veld ernaast een sporthal komt, maar daarvoor is een omgevingsvergunning nodig. Die wordt pas het jaar erna verleend. Dat het plan bij de koop al bekend was, kan het gezin niet worden tegengeworpen.

In de praktijk

• Voor de koper: bewaar de koopovereenkomst met datum, naast de stukken over de vaststelling of wijziging van het plan; de volgorde van die data is beslissend.
• Voor het bevoegd gezag: bij woningkoop na de planwijziging kan voorzienbaarheid uit het plan geen zelfstandige afwijzingsgrond zijn.
• Voor de verkoper: de regel neemt een discussie weg die anders bij de verkoop van een woning in een veranderd plangebied op de prijs drukt.

De keerzijde van dit artikel is artikel 15.6 Ow over passieve risicoaanvaarding: daar gaat het niet om kopen maar om stilzitten. Bij de gedoogplichten van afdeling 10.2 Ow werkt alleen de aanhef met onderdeel c van dit artikel door, via artikel 15.13 Ow.