Artikel 15.27 Ow: Wie behalve de eigenaar nog recht heeft

Niet alleen de eigenaar verliest iets bij een onteigening. Ook wie een ander recht op de zaak heeft, raakt dat recht kwijt zodra de onteigeningsakte wordt ingeschreven. Het eerste lid noemt wie daarvoor een schadeloosstelling kan krijgen: erfpachters, opstallers, eigenaren van een heersend erf, rechthebbenden op rechten van gebruik en bewoning, rechthebbenden op rechten als bedoeld in artikel 150, vijfde lid, van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek, bezitters, huurkopers, huurders en bevoegdelijk gestelde onderhuurders, pachters en bevoegdelijk gestelde onderpachters, en schuldeisers die nakoming van een verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW kunnen vorderen.

Die opsomming is gesloten. Wie er niet in staat en ook geen eigenaar is, heeft langs deze weg geen aanspraak op schadeloosstelling. Dat is het eerste dat moet worden nagegaan: valt het recht dat op de zaak rust onder deze lijst?

Dezelfde maatstaf, met uitzonderingen

Het tweede lid verklaart de artikelen 15.17 tot en met 15.26 Ow van overeenkomstige toepassing op deze rechthebbenden. Hun schadeloosstelling wordt dus met dezelfde begrippen bepaald als die van de eigenaar: volledige vergoeding van de rechtstreekse en noodzakelijke schade, gemeten naar de peildatum, met de correcties op de waarde. Dat geldt tenzij de artikelen 15.28 tot en met 15.35 Ow iets anders bepalen, en dat doen die artikelen voor een aantal posities wel.

Welke bijzondere regels er zijn

Voor de huurder geldt artikel 15.28 Ow, voor de pachter artikel 15.29 Ow, voor de huurverkoper en de huurkoper de artikelen 15.19 en 15.35 Ow, voor de rechthebbende op een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting artikel 15.32 Ow. De hypotheekhouder en de ingeschreven beslaglegger staan juist niet in de opsomming: zij hebben op grond van artikel 15.30 Ow geen eigen schadeloosstelling, maar verhaal op het geld dat aan hun schuldenaar toekomt. Hetzelfde geldt voor de vruchtgebruiker (artikel 15.33 Ow).

Een voorbeeld. Een ondernemer huurt een bedrijfshal van een belegger en de hal wordt onteigend. De belegger krijgt als eigenaar de werkelijke waarde vergoed. De huurder heeft via dit artikel een eigen aanspraak voor het verlies van zijn huurrecht en de schade van de verplaatsing, waarbij artikel 15.28 Ow nog een aanvullende regel geeft.

In de praktijk

• Voor de rechthebbende: meld de aanspraak tijdig in de procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling; voor belanghebbenden die niet zijn opgeroepen geeft artikel 15.41 Ow een eigen regeling.
• Voor de eigenaar: breng in kaart welke rechten op de zaak rusten, want die aanspraken worden in dezelfde procedure vastgesteld.

Dit artikel is de schakel tussen de regels voor de eigenaar in de artikelen 15.17 tot en met 15.26 Ow en de bijzondere posities in de artikelen 15.28 tot en met 15.35 Ow.