Artikel 16.122 Ow: Hoe stelt de rechter de prijs vast?

Komen een eigenaar en de overheid bij een voorkeursrecht niet tot een prijs, dan kan de rechtbank die vaststellen. Dit artikel stelt twee eisen aan die procedure: er komt altijd een deskundige aan te pas, en de rechtbank rekent met de maatstaven die ook bij onteigening gelden.

Welke route

Dit is geen bestuursrechtelijke zaak. De rechtbank beslist bij beschikking op een verzoek, en tegen die beschikking staat alleen beroep in cassatie open (artikel 16.123 Ow). Bezwaar bij het bestuursorgaan of beroep bij de bestuursrechter is hier dus niet aan de orde; de zaak loopt van begin tot eind langs de burgerlijke rechter.

De deskundige

Het eerste lid laat de rechtbank geen keuze: zij benoemt een of meer deskundigen, die zo spoedig mogelijk advies uitbrengen over de prijs. Het gaat om de prijs bedoeld in artikel 9.16 Ow, eerste lid, en artikel 9.18 Ow, eerste lid, dus zowel bij een verzoek dat alleen over de prijs gaat als bij een verzoek tot overdracht van het goed.

De maatstaf voor de prijs

Het tweede lid verwijst naar de artikelen 15.22 tot en met 15.25 Ow. Dat zijn de regels over de werkelijke waarde, over de invloed van werken en plannen voor werken, over de prijsbepaling bij een complex en over de invloed van functies die al tot uitvoering zijn gekomen. De prijs is daarmee niet wat de markt op dat moment toevallig biedt, maar een waarde die volgens vaste regels wordt bepaald, los van het plan waarvoor de grond nodig is.

Wanneer dit speelt

Een voorkeursrecht houdt in dat de gemeente, de provincie of de Staat bij vervreemding van de aangewezen onroerende zaak als eerste aan bod komt. Komen partijen over de prijs niet tot elkaar, dan loopt het via de rechter. Hoofdstuk 9 bepaalt wanneer zo'n verzoek kan worden gedaan; dit artikel en artikel 16.123 Ow bepalen hoe de rechtbank het behandelt.

De deskundige is niet de beslisser

Het advies van de deskundige is geen beslissing. De rechtbank oordeelt zelf over de prijs en is aan het advies niet gebonden, al is het in de praktijk het zwaarstwegende stuk in het dossier.

Een voorbeeld. Een eigenaar van een weiland binnen een gebied met een gemeentelijk voorkeursrecht wil verkopen. De gemeente biedt een bedrag dat hij veel te laag vindt. Hij vraagt de rechtbank de prijs vast te stellen; de rechtbank benoemt een taxateur als deskundige, die de werkelijke waarde berekent zonder de waardestijging door het nieuwe woningbouwplan mee te nemen.

In de praktijk

• Voor de vervreemder: reageer inhoudelijk op het conceptadvies van de deskundige, want dat advies is in de praktijk het zwaartepunt van de procedure.
• Voor de overheid: onderbouw het eigen bod met dezelfde maatstaven, zodat het verschil met het deskundigenadvies verklaarbaar is.

De termijn waarbinnen de rechtbank beslist, de cassatiemogelijkheid en de kosten staan in artikel 16.123 Ow. Wat gebeurt als het verzoek niet wordt ingediend of wordt ingetrokken, volgt uit artikel 9.17 Ow.