Artikel 12.44 Ow: Wanneer is een ruil een kavelruil?

Kavelruil is een overeenkomst tussen eigenaren, geen besluit van de overheid. Drie of meer eigenaren spreken af dat zij hun onroerende zaken samenbrengen, dat de zo gevormde massa op een afgesproken manier in kavels wordt verdeeld en dat zij die kavels bij notariële kavelruilakte onder elkaar verdelen. De overeenkomst wordt schriftelijk aangegaan en in de openbare registers ingeschreven.

Dat is het verschil met de herverkaveling eerder in dit hoofdstuk. Daar stelt het bestuur een ruilbesluit vast dat ook geldt voor wie niet wil meewerken (artikel 12.22 Ow). Hier is instemming het hele fundament: wie niet meedoet, blijft buiten de ruil, en wie meedoet, is gebonden omdat hij dat zelf is overeengekomen.

Drie eigenaren en wat samenvoegen betekent

De ondergrens van drie eigenaren is wezenlijk: een ruil tussen twee partijen is een gewone ruil en valt buiten deze regeling. Samenvoegen is bovendien juridisch bedoeld, niet fysiek. De ingebrachte zaken vormen samen een massa waaruit nieuwe kavels worden gevormd; er ontstaat geen gezamenlijk vermogen waarin ieder een aandeel heeft, want titel 7 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek blijft op die massa buiten toepassing.

Geld in de ruil

Een deelnemer hoeft niet alleen grond te brengen en grond te halen. Partijen kunnen ook meedoen door geld in te brengen en daarvoor onroerende zaken te bedingen, of omgekeerd grond in te brengen en daarvoor geld te bedingen. Doen er precies drie partijen mee, dan geldt een extra eis: alle drie moeten onroerende zaken inbrengen en hoogstens één van hen mag daartegen alleen een geldsom bedingen. Zo blijft de ruil een ruil en wordt zij geen gezamenlijke verkoop aan één koper.

Hypotheken en beslagen: medeondertekenen

Rusten op de betrokken zaken hypotheken, conservatoire of executoriale beslagen, dan is de overeenkomst alleen rechtsgeldig als ook de hypotheekhouders of beslagleggers haar hebben medeondertekend. Die eis is er omdat een kavelruil die zekerheidsrechten kan laten overgaan op andere kavels (artikel 12.46 Ow). Regelt de overeenkomst daarover niets, dan blijven hypotheek en beslag rusten op de zaak waarop zij oorspronkelijk zijn gevestigd of gelegd.

Van overeenkomst naar levering

De overeenkomst zelf verplicht alleen; zij verplaatst nog geen eigendom. Dat doet de kavelruilakte: die wordt ondertekend door degenen die bij de overeenkomst daartoe bevoegd zijn verklaard en in de openbare registers ingeschreven. Dat is de gewone weg van levering van onroerende zaken (artikel 3:89 BW). Voor de overeenkomst is een notariële akte niet nodig — schriftelijk is genoeg — maar een mondelinge afspraak om te ruilen valt buiten deze regeling.

Een voorbeeld. Vier eigenaren langs dezelfde landweg hebben hun percelen verspreid liggen: twee melkveehouders, een loonbedrijf en een stichting die een natuurterrein beheert. Zij brengen ieder percelen in, laten uit de massa vier aaneengesloten kavels vormen en verdelen die onder elkaar. Omdat een van hen meer hectares terugkrijgt dan hij inbrengt, legt hij in de overeenkomst geld bij. De bank met een hypotheek op zijn perceel tekent mee.

In de praktijk

• Voor de deelnemer: laat de hypotheekhouder of beslaglegger meetekenen vóórdat u ondertekent; zonder die handtekening is de hele overeenkomst niet rechtsgeldig, ook niet voor de andere deelnemers.
• Voor wie de ruil opzet: benoem in de overeenkomst wie de kavelruilakte mag ondertekenen, en zorg dat de overeenkomst daadwerkelijk wordt ingeschreven; die inschrijving levert de bescherming van artikel 12.45 Ow.

Dit artikel is de kern van de kavelruil. Wat de inschrijving oplevert staat in artikel 12.45 Ow, welke regels uit de herverkaveling partijen kunnen overnemen in artikel 12.46 Ow, en wanneer de ruil een kavelruil landelijk gebied is in artikel 12.47 Ow.