Artikel 9.2 Ow: Welk voorkeursrecht gaat voor?

Gemeente, provincie en Rijk kunnen alle drie belangstelling hebben voor dezelfde grond. Artikel 9.2 Ow zet daarvoor een rangorde: nationaal gaat voor provinciaal, en provinciaal gaat voor gemeentelijk. Het gevolg is dat er op een onroerende zaak nooit twee voorkeursrechten naast elkaar liggen, en dat de eigenaar dus ook nooit aan twee overheden hoeft aan te bieden.

Die rangorde werkt op twee manieren. Vooraf is vestiging geblokkeerd: op een zaak met een provinciaal recht komt geen gemeentelijk recht, en op een zaak met een nationaal recht komt geen gemeentelijk of provinciaal recht (eerste en tweede lid). Achteraf werkt het verdringend: een bestaand lager recht vervalt op het tijdstip waarop het hogere ingaat (derde en vijfde lid).

Vervallen is definitief

Verval is hier geen pauze. Het gemeentelijke recht is weg en komt niet terug als het provinciale of nationale recht later eindigt. De gemeente loopt bovendien aan tegen artikel 9.3 Ow, dat haar twee jaar lang verbiedt om op dezelfde grondslag opnieuw te vestigen. Voor de gemeente is een hoger voorkeursrecht op haar grond dus geen meevaller maar een verlies van positie.

Het vierde lid: schorsen in plaats van laten vervallen

Daarom maakt het vierde lid een uitzondering voor het korte voorkeursrecht dat gedeputeerde staten op grond van artikel 9.1, tweede lid, Ow kunnen vestigen. Dat recht laat een gemeentelijk voorkeursrecht niet vervallen, maar zet het tijdelijk buiten toepassing. Zolang het provinciale spoedrecht loopt, doet het gemeentelijke recht niets.

Vestigen provinciale staten daarna binnen drie maanden alsnog een volwaardig provinciaal voorkeursrecht, dan vervalt het gemeentelijke recht toch, nu op grond van het derde lid. Komt dat besluit er niet, dan loopt het provinciale spoedrecht af (artikel 9.4, derde lid, Ow) en werkt het gemeentelijke voorkeursrecht weer gewoon. Omdat het nooit is vervallen, staat het hervestigingsverbod van artikel 9.3 Ow de gemeente niet in de weg.

Een voorbeeld. Een gemeente heeft op een weiland aan de dorpsrand een voorkeursrecht voor woningbouw. De provincie ziet op dezelfde plek een regionaal bedrijventerrein en gedeputeerde staten vestigen een spoedvoorkeursrecht. Drie maanden later blijken provinciale staten het plan niet over te nemen. Het gemeentelijke recht, dat alleen stil heeft gelegen, geldt daarna weer en de eigenaar moet bij een verkoop opnieuw eerst bij de gemeente langs.

In de praktijk

• Voor de eigenaar: controleer bij een verkoop welk voorkeursrecht op dat moment werkt, want de uitnodiging moet naar het juiste bestuursorgaan.
• Voor de gemeente: een hoger voorkeursrecht raakt uw eigen positie; let op het verschil tussen vervallen en buiten toepassing blijven.

Wie na een wisseling van voorkeursrecht het bevoegd gezag moet aanschrijven, leest artikel 9.12, vierde lid, Ow: een al verzonden uitnodiging schuift mee naar het hogere bestuursorgaan. De termijnen staan in artikel 9.4 Ow en het hervestigingsverbod in artikel 9.3 Ow.