Artikel 12.28 Ow: Wat gebeurt er met bestaande pacht?

Pacht hoort bij de grond, en bij een herverkaveling verschuift de grond. Dit artikel bepaalt hoe daarmee wordt omgegaan, en het begint met het uitgangspunt: in het ruilbesluit blijven bestaande pachtverhoudingen zoveel mogelijk in stand. De pachter blijft dus in beginsel pachten van dezelfde verpachter, ook al verandert het perceel.

Opheffen alleen bij dringende noodzaak

Dat uitgangspunt kan worden doorbroken, maar de drempel is hoog: alleen als het belang van de herverkaveling dat dringend eist, kan een bestaande pachtverhouding worden opgeheven en een nieuwe worden gevestigd. Het is dus niet genoeg dat een andere koppeling van pachter en verpachter handiger uitkomt. Bovendien kan niet iedere willekeurige partij worden toegewezen: de nieuwe pachter moet uit de kring van pachters komen die zelf een aanspraak hebben bij de toewijzing (artikel 12.27 Ow).

Dezelfde aanspraken, en een vastgelegde looptijd

Gaat een pachtverhouding er toch uit, dan moet het ruilbesluit de gevolgen opvangen. Pachter en verpachter houden zoveel mogelijk dezelfde aanspraken als zij aan de opgeheven verhouding konden ontlenen. Daarnaast bepaalt het ruilbesluit tot welk tijdstip de pachtovereenkomst die uit de nieuwe verhouding voortvloeit zal gelden, en of die overeenkomst voor verlenging in aanmerking komt als zij korter loopt dan de wettelijke duur. Die vermelding is ook voorgeschreven in de bepalingen over kavels en rechten (artikel 12.24 Ow).

Verhouding tot het pachtrecht

De Omgevingswet schrijft hier geen nieuw pachtrecht. Wat pacht is, hoe lang zij duurt, wanneer zij wordt verlengd en hoe de tegenprestatie wordt getoetst, staat in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het ruilbesluit grijpt daarin in voor de duur van de herverkaveling en legt vast wat er daarna geldt. De uitwerking in concrete overeenkomsten loopt via de procedureregels: er wordt een ontwerppachtovereenkomst opgesteld (artikel 16.131 Ow), een bestaande pachtovereenkomst kan als gevolg van de herverkaveling worden gewijzigd (artikel 16.134 Ow) en het tijdstip waarop de nieuwe overeenkomsten gaan gelden is afzonderlijk geregeld (artikel 16.135 Ow).

Een voorbeeld. Een pachter gebruikt twintig hectare van twee verpachters, aan weerszijden van een nieuw tracé voor een watergang. Om de kavels aaneen te kunnen leggen, wordt één pachtverhouding opgeheven en met de andere verpachter een nieuwe gevestigd voor de hele oppervlakte. Het ruilbesluit legt vast tot wanneer die overeenkomst loopt en of zij verlengbaar is, en zorgt dat beide partijen er qua aanspraken niet op achteruitgaan.

In de praktijk

• Voor de pachter: controleer in het ontwerp of uw verhouding in stand blijft, en zo niet, of de duur en de verlengbaarheid van de nieuwe overeenkomst erin staan; dat is het punt waarop later niet meer valt te onderhandelen.
• Voor de verpachter: ga na welke pachter aan u wordt toegewezen en of de aanspraken die u aan de oude verhouding kon ontlenen daadwerkelijk terugkomen.

De geldelijke gevolgen van wat hier met pacht gebeurt, komen niet in het ruilbesluit maar in het besluit geldelijke regelingen (artikel 12.37 Ow).