Artikel 12.45 Ow: Wat levert inschrijving van de ruil op?

Een kavelruilovereenkomst wordt in de openbare registers ingeschreven (artikel 12.44 Ow). Dit artikel zegt wat die inschrijving oplevert, en het zijn twee dingen: de overeenkomst werkt door tegen latere verkrijgers, en zij blijft overeind als een deelnemer niet de eigenaar blijkt te zijn die het kadaster van hem maakte.

Beide gevolgen gaan verder dan wat een gewone overeenkomst doet. Normaal bindt een afspraak alleen de partijen die haar hebben gemaakt. Bij een kavelruil zou dat betekenen dat één tussentijdse verkoop de hele ruil kan laten mislukken, terwijl de andere deelnemers daar hun bedrijfsvoering op hebben ingericht.

Latere verkrijgers zijn gebonden

Wie een betrokken onroerende zaak na het tijdstip van inschrijving onder bijzondere titel verkrijgt — door koop, ruil of schenking — is aan de kavelruilovereenkomst gebonden en moet eraan meewerken. Voor wie onder algemene titel opvolgt, zoals een erfgenaam of een vennootschap na een fusie, volgt die gebondenheid al uit het algemene vermogensrecht; daarom noemt dit artikel alleen de verkrijging onder bijzondere titel.

Als een deelnemer geen eigenaar blijkt

Komt na de inschrijving vast te staan dat een partij geen eigenaar was, terwijl zij wel als eigenaar in de basisregistratie kadaster stond vermeld, dan wordt de overeenkomst geacht rechtsgeldig tot stand te zijn gekomen. De werkelijke eigenaar treedt dan in de rechten en plichten die in zijn plaats onbevoegd zijn verworven en aangegaan. Eén onjuiste registratie laat de ruil dus niet instorten; zij schuift de positie door naar degene die het recht werkelijk heeft.

Wat de inschrijving niet doet

Bij ruil zijn de regels over koop in beginsel van overeenkomstige toepassing (artikel 7:50 BW). Voor de ingeschreven kavelruilovereenkomst geldt dat niet voor de inschrijving van een koopovereenkomst (artikel 7:3 BW): die bepaling blijft hier buiten toepassing. De inschrijving heeft dus precies de twee gevolgen van dit artikel en niet daarnaast de bescherming die een ingeschreven koop geeft.

Een voorbeeld. Drie eigenaren sluiten een kavelruilovereenkomst en laten die inschrijven. Voordat de notaris de kavelruilakte opmaakt, verkoopt een van hen zijn perceel aan een belegger. Die belegger kan de ruil niet naast zich neerleggen: hij heeft onder bijzondere titel verkregen na de inschrijving en is daarmee aan de overeenkomst gebonden.

In de praktijk

• Voor de deelnemer: laat de inschrijving niet liggen tot kort voor de akte; vóór de inschrijving bindt de overeenkomst alleen de partijen zelf.
• Voor een koper: kijk in de openbare registers voordat u een perceel in het landelijk gebied koopt; staat er een kavelruilovereenkomst ingeschreven, dan koopt u die verplichting mee.

Het artikel bouwt rechtstreeks op artikel 12.44 Ow, waarin de inschrijvingseis staat. Welke regels uit de herverkaveling partijen daarnaast in hun overeenkomst kunnen overnemen, staat in artikel 12.46 Ow.