Artikel 15.29 Ow: Wat krijgt de pachter bij onteigening?

Voor de pachter geeft de wet een eigen route. Zijn schadeloosstelling wordt niet rechtstreeks volgens de algemene regels begroot, maar met overeenkomstige toepassing van artikel 7:377, vierde tot en met zevende lid, BW: de regeling die het Burgerlijk Wetboek geeft voor de ontbinding van een pachtovereenkomst wanneer de grond in het algemeen belang een andere bestemming krijgt.

Voor de toepassing van het zevende lid van dat artikel wijst de Omgevingswet een eigen peildatum aan: de terinzagelegging van de ontwerponteigeningsbeschikking. Dat is dus een ander moment dan de peildatum die voor de eigenaar geldt op grond van artikel 15.20 Ow.

Waarom via het Burgerlijk Wetboek

De beëindiging van een pacht door onteigening en de beëindiging doordat de grond in het algemeen belang een andere bestemming krijgt, liggen dicht bij elkaar. Door naar het BW te verwijzen wordt de pachter in beide gevallen op dezelfde manier vergoed, en hoeft voor de onteigening geen afzonderlijke maatstaf te worden gehanteerd.

Pachten na de terinzagelegging

Het tweede lid is het spiegelbeeld van de regel voor de huurder. Is de pachtovereenkomst aangegaan nadat de ontwerponteigeningsbeschikking ter inzage lag, dan bestaat geen recht op schadeloosstelling. De pachter kan dan zijn verpachter aanspreken tot schadevergoeding, tenzij zij iets anders zijn overeengekomen.

Wat in het BW staat en wat niet

De Omgevingswet bepaalt hier alleen welke regeling van toepassing is en welk moment als peildatum geldt. Waaruit de vergoeding bestaat en hoe zij wordt berekend, staat in het Burgerlijk Wetboek. Voor de pachter betekent dat twee dingen: hij moet zijn aanspraak in de onteigeningsprocedure naar voren brengen, maar de inhoudelijke maatstaf zoekt hij in de pachtregeling van het BW.

Ook voor onderpachters

Net als bij de huurder geldt de regeling ook voor de onderpachter aan wie bevoegdelijk is onderverpacht; artikel 15.27 Ow noemt hem uitdrukkelijk. Was de onderverpachting niet toegestaan, dan is er geen aanspraak op schadeloosstelling en resteert alleen de verhouding met de hoofdpachter.

Een voorbeeld. Een akkerbouwer pacht twintig hectare grond die wordt onteigend voor een nieuw waterbergingsgebied. Zijn vergoeding wordt bepaald met de regeling uit het Burgerlijk Wetboek over ontbinding van pacht bij een bestemmingswijziging in het algemeen belang, en voor het zevende lid daarvan wordt gemeten naar het moment waarop de ontwerponteigeningsbeschikking ter inzage lag.

In de praktijk

• Voor de pachter: zorg dat de pachtovereenkomst en de bedrijfscijfers tot aan de terinzagelegging op orde zijn, want dat moment is hier bepalend.
• Voor de verpachter: leg bij een nieuwe pacht na de terinzagelegging vast wie het risico van de onteigening draagt.

De schakel naar de algemene regels staat in artikel 15.27 Ow. De huurder heeft een vergelijkbare regeling in artikel 15.28 Ow.