Artikel 15.22 Ow: Hoe wordt de waarde van het onteigende bepaald?

De vergoeding voor het verlies van de zaak zelf is de werkelijke waarde. De wet zegt hoe die wordt bepaald: je gaat uit van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer, tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.

Die maatstaf is bewust objectief. Er wordt niet gekeken naar wat deze eigenaar bereid zou zijn te aanvaarden of wat deze onteigenaar voor de grond over heeft, maar naar wat twee redelijk handelende partijen zouden afspreken. Wat de zaak alleen voor de eigenaar persoonlijk betekent, blijft daardoor buiten de waardebepaling.

Een veronderstelde koop, geen echte

De koop waarvan de wet uitgaat, heeft nooit plaatsgevonden. De waarde wordt dus niet afgeleid uit het bod dat in het minnelijk overleg is gedaan, en ook niet uit een taxatie voor een hypotheek of uit de WOZ-waarde. Het gaat om een reconstructie van de prijs die op de peildatum in de markt tot stand zou zijn gekomen.

Bijzondere gevallen

Het derde lid laat ruimte voor zaken waarop die maatstaf niet past: in bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald. Dat speelt waar een vrije koop niet goed voorstelbaar is, bijvoorbeeld omdat voor dit soort zaken geen markt bestaat of omdat het object zich niet zelfstandig laat verhandelen. De wet schrijft dan geen methode voor; welke maatstaf in de plaats komt, moet per geval worden onderbouwd.

Wat hier los van staat

De werkelijke waarde is maar een deel van de rekening. De kosten en het inkomensverlies die de onteigende door het verlies van zijn zaak oploopt, worden daarnaast begroot als bijkomende schade, en de waardevermindering van wat hij overhoudt als derde component (artikel 15.18 Ow). Een post die in de waardering niet past, is daarmee niet verloren: hij hoort dan in een van die andere componenten thuis.

Een voorbeeld. Een bakker heeft zijn winkel dertig jaar in hetzelfde pand. Voor hem is dat pand onvervangbaar, maar de werkelijke waarde wordt bepaald op de prijs die een willekeurige redelijke koper voor een winkelpand op die plek zou betalen. Dat hij er zijn hele werkzame leven heeft doorgebracht, verhoogt die prijs niet; zijn omzetverlies en verhuiskosten lopen langs de bijkomende schade.

In de praktijk

• Voor de onteigende: onderbouw de waarde met vergelijkbare transacties rond de peildatum, want dat is de taal waarin deze maatstaf wordt gesproken.
• Voor beide partijen: leg bij een bijzonder object vroeg vast welke maatstaf wordt gebruikt; daarover gaat het geschil dan al snel.

De werkelijke waarde is één van de drie componenten van artikel 15.18 Ow. Op de uitkomst worden nog correcties toegepast: de eliminatie van artikel 15.23 Ow, de complexwaarde van artikel 15.24 Ow en de verrekening van artikel 15.25 Ow.