Artikel 11.18 Ow: Wanneer gaat de eigendom over?

Dit is het scharnierpunt van de hele procedure. Met de inschrijving van de door een notaris verleden onteigeningsakte in de openbare registers verkrijgt de onteigenaar de eigendom, en wel vrij van alle lasten en rechten die met betrekking tot de zaak bestaan. Vóór die inschrijving is de oorspronkelijke eigenaar nog eigenaar; erna niet meer.

Het woord vrij doet daarbij het zware werk. Niet alleen de eigendom gaat over: de beperkte rechten, hypotheken, beslagen, huur en pacht die op de zaak rustten, houden op te bestaan. De onteigenaar krijgt dus geen bezwaard eigendom maar een schone zaak.

Wat het kadaster doet

Omdat de inschrijvingen van hypotheken en beslagen door de inschrijving van de onteigeningsakte niet meer bestaan, tekent de bewaarder van het kadaster en de openbare registers dat ambtshalve aan in de basisregistratie kadaster en in de openbare registers. Daar hoeft dus niemand om te verzoeken.

Erfdienstbaarheden kunnen blijven

Op één punt maakt de wet een uitzondering. Erfdienstbaarheden kunnen op de onteigende zaak gevestigd blijven, maar alleen als zij in de onteigeningsakte worden opgenomen. Is een erfdienstbaarheid niet door vestiging ontstaan, dan moeten de kadastrale aanduiding van het heersende erf en een omschrijving van de erfdienstbaarheid in de akte worden vermeld. Wat niet in de akte staat, vervalt.

Waar de zekerheidsgerechtigden blijven

Voor de financieringspraktijk is dit de kern. De hypotheek en het beslag vervallen, en een eigen, afzonderlijke schadeloosstelling krijgen de hypotheekhouder en de ingeschreven beslaglegger daarvoor niet; hun aanspraak verschuift naar de schadeloosstelling. Die regeling staat in artikel 15.30 Ow, dat verwijst naar artikel 3:229 BW en naar artikel 507a Rv, en stelt als voorwaarde dat zij in de procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling een verweerschrift hebben ingediend. Wie dat nalaat, loopt een reëel risico.

Een voorbeeld. Op een bedrijfspand rust een hypotheek en daarna een executoriaal beslag van een andere schuldeiser, ingeschreven in de openbare registers (artikel 505 Rv). Het pand wordt onteigend. Na inschrijving van de onteigeningsakte zijn beide inschrijvingen van de baan en moeten de hypotheekhouder en de beslaglegger hun aanspraak in de schadeloosstellingsprocedure veiligstellen.

In de praktijk

• Voor de hypotheekhouder of beslaglegger: volg de procedure bij de rechtbank en dien tijdig een verweerschrift in; na inschrijving van de akte is het zekerheidsrecht er niet meer.
• Voor de onteigenaar: inventariseer alle ingeschreven rechten vooraf en neem de erfdienstbaarheden die moeten blijven uitdrukkelijk in de akte op.

Anders dan bij een gewone levering, waar de eigendom overgaat door inschrijving van een akte van levering op basis van een overeenkomst (artikel 3:89 BW), berust deze verkrijging op de wet. Publiekrechtelijke beperkingen rusten op een eigen besluit, bijvoorbeeld een gedoogplicht uit hoofdstuk 10, en vervallen niet door de inschrijving. De eigendom geeft nog geen feitelijke macht: daarvoor bestaat artikel 11.20 Ow.